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不動産の売買・賃貸借

不動産取引解説

不動産取引に関する解説

不動産を買う人、売る人、借りる人、貸す人、それぞれに不動産会社との手続き方法やルールが異なります。いずれの取引でも詳しい内容に入る前に、まずは不動産取引の基本的な流れを知っておきましょう。

不動産を買う時の注意点

資金計画と予算の明確化

不動産は人生で最大級の買い物。まずは自己資金額と希望購入価格帯を設定し、住宅ローンの借入可能額をシミュレーションしましょう。
ローン審査では年収・勤務形態・自己資金比率などが重要なため、無理のない予算設定が肝心です。

また、不動産取得には物件価格のみならず、登記費用・不動産取得税・仲介手数料などの諸費用が発生。合計額の8～10％が目安とされますが、契約前に必ず事前確認が必要です。

なお、インターネット上で取り引きのある銀行や希望の銀行の住宅ローン事前審査まで済ませておくと、契約時に慌てる必要が無くなります。

自分のニーズと優先順位の整理

住む目的によって重視すべき条件は変わります。

通勤・通学の時間や交通の便
地域の治安や生活インフラ（スーパー・医療・教育）
将来の家族計画やライフスタイルの変化にも対応できる間取り

このように「住環境」「使いやすさ」「将来的な資産価値」など、自分の希望を整理し、順位を付けておくことが意思決定を迷わずに済ませるコツです。

税制・ローン制度の理解

不動産購入には、節税につながるさまざまな制度があります。
特に新築か中古か、マイホームか投資物件かで適用される税制（住宅ローン控除・固定資産税の減免・登録免許税軽減など）の内容が異なるため、事前に制度を確認して活用することが重要です。

また、各持家ローン商品には固定金利／変動金利／期間固定型があります。金利選びの安さだけでなく将来的な金利上昇リスクも想定し、最適な商品を選びましょう。

そもそもの自分の年収でどれくらいのローンが組めるのかも事前にチェックをしましょう。チェック方法は簡単です。自分の取引銀行から融資を検討している銀行に住宅ローンのシミュレーションがありますので、そちらを基に借入可能額を確認します。

また、実際に本当に借りられるのか不安であれば、仮審査を物件探しの前段階で通しておくのも良いでしょう。

物件選びでの立地条件と周辺環境の確認

物件購入では「物件そのもの」だけでなく、エリアの性質も重要です。

将来の再販性を考慮し、駅近・行政・医療環境、子育て環境などの地域特性を複数年単位で調べること。
事前に現地へ足を運び、人通りや生活感を感じることも大切です。夜間のチェックや休日の様子確認、お隣さんの様子も見る価値があります。

物件選びは不動産ポータルサイトから選ぶ人が多いです。新着情報を確実に取得できるように各ポータルサイトに新着物件の情報をメールしてもらえるサービスもありますので、登録しておくと良いでしょう。

不動産会社にネット未掲載の物件を紹介してもらえるケースもありますが、実際にその物件が良い物件とは限りません。情報が公開されていようが非公開であろうが、自分が住むうえで優先度を満たす条件にマッチした物件を選ぶ事が重要です。

契約前のチェックポイント

不動産会社との媒介契約や売主との重要事項説明では、以下のポイントを漏れなくチェックしましょう。

「建築制限」「再建築不可」「用途地域」など、法的制約の有無
既存設備の瑕疵（雨漏り・シロアリ・配管劣化など）の有無と保証の有無
登記情報や所有権に関する問題の有無
境界線・通路・設備の共同使用など、権利関係の確認

説明を受ける際は書類に「口頭だけで信頼しすぎない」よう、録音・メモ・第三者への相談などでリスク管理しましょう。

リフォーム・修繕の潜在コスト

中古物件には価格が安くても改修やリフォーム費用が追加で必要になる可能性があります。

水回り・内装・配管交換・耐震補強など、築年数と状態に応じた工事が必要な場合があります。
本格的なリフォームが必要な物件であれば、他候補との比較でコストとメリットを天秤にかけることが重要です。
工事見積もりを複数社から取得し、相場感をつかんでおきましょう 。

フルリフォーム済の物件を購入すれば、アフター保証が付いているケースも多いため、そういった

不動産業者選びと信頼管理

不動産購入の満足度は、信頼できる業者選びにも左右されます。

契約締結の際、業者から「重要事項説明書」「契約書」が適切に交付されているかチェック。
地元に根づいた業者か、大手で安心できる対応か、自分のスタイルに合った業者かを選ぶ。
また、一社に絞るのではなく、複数社で情報比較・弱点の補完ができるようにしましょう。

まとめ

項目	チェック内容
予算と資金計画	自己資金と借入可能額、諸費用含めた総額把握
希望エリア・立地	通勤、周辺環境、再販性、将来性など
税制度・ローン制度	住宅ローン控除、金利タイプ選定、節税策
物件の法的制約	再建築可否・用途地域・権利関係の確認
建物状態の実地確認	設備劣化・耐震性・修繕履歴の把握
リフォーム見積もり	改修内容と費用を具体的に把握
信頼できる業者選び	契約態度・説明内容の透明性・対応力の評価
ショールーム・現地確認	実際の生活感・建物の雰囲気を現地で確認

不動産購入は慎重に検討すれば「買ってからの満足度」も高まります。まずは資金・条件を整理し、複数の情報源で検証することをおすすめします。

タテカツ　不動産取引き

不動産購入の基本ガイド

不動産の購入に関する基本的なプロセスを御案内します。不動産ってそもそもどうやって買えばいいのか？ポータルサイトで物件を選ぶのが一番良い方法なのか？買う前に準備する事はないのか？不動産会社の選び方はどうすればいいのか？等、具体的な疑問に答えます。

知っておけば怖くない！

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登録免許税・印紙税のしくみと節税のポイント

不動産を売る時の注意点

所有名義の確認と整理

まず、売却しようとする物件が、あなた（売主）の名義になっているか必ず確認しましょう。そもそも所有者でない人が売ろうとするという事は起こりえないのでは？と思うかもしれませんが、不動産では実際によくある話なのです。

例えば親が要介護状態であったりする場合等が多いです。こういった場合でも子供が勝手に不動産を売る事はできません。決められた段取りを得る必要があるので、所有者ではない人が売却の相談をする場合は事前にその理由を不動産会社にしっかり説明をしないとなりません。

また、親などから相続した不動産の場合は、事前に相続登記を済ませておくことが必須です。名義が共有のままだと売却ができず、トラブルにもなりかねません。

住宅ローン中の物件を売る際の注意点

ローン残債がある場合は、売却前か売却時に一括返済→抵当権抹消が必要です。抵当権が解除されていないままでは、買主が所有を取得しても金融機関に差し押さえられるリスクがあります。

売却する際のお金では返済が不足する場合は不動産会社と金融機関に事前に相談をしておく必要があります。

土地・建物の権利関係の把握

権利証もしくは登記識別情報通知書を確認し、さらに境界線や共有物の有無についても確認しましょう。これらの書類がないと売却手続きがスムーズに進まない可能性があります。

売却スケジュールを見据えた資金計画と市場調査

売却までの期間を見積もる

仲介で売る場合、3～6ヶ月は余裕を見ておくべきです。希望時期に合わせた逆算スケジュールの必要性があります。

相場確認と適正価格設定

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムで周辺の成約価格を調査して、納得できる根拠を持って売り出し価格を決めましょう。高すぎると内覧が少なくなり、安すぎると損をします。

複数社から査定を取る

査定価格は業者によって異なります。大手・中小をまんべんなく複数社比較することで、自分の物件に最適な業者が見つかります。なお、あくまで買取ではなく仲介（一般の買主につないでもらう）である場合は、査定が高めに出てくる事が多いです。

仲介による売却の場合、不動産会社の査定はおおむね2割～3割くらい高いと思っていた方が良いです。逆に、不動産会社に物件を買い取ってもらう場合はおおむね市場の2割～3割は安い査定が出てきます。

自分の所有物件の相場がどれくらいなのかは、ある程度ドライな視点で客観的に見る事ができるようにつとめましょう。

内覧対策と瑕疵（かし）の開示義務

内覧時の印象を最大化する

掃除・整理整頓・におい除去など清潔感ある空間を作りましょう。生活感は抑えるのがベターです。
聞かれていないことまで話しすぎないことも印象を良くします。

瑕疵（かし）は必ず開示を

物理的な損傷だけでなく、法的瑕疵（接道違反等）、心理的瑕疵（事件事故歴等）も含め正確に買主に伝え、売買契約書にも明記しましょう。開示を怠ると契約不適合責任を問われることがあります。

相続物件の売却に関しての注意点と税対策

相続手続きと期限

売却前には、相続人全員での遺産分割協議と、その合意内容を記載した遺産分割協議書の作成が必要です。加えて相続税の申告や納付は10ヶ月以内という期限があるため注意が必要です。

税金の理解と節税対策

売却後には譲渡所得税が発生する可能性があるため、取得費加算の特例や3,000万円特別控除などの制度を活用しましょう。
相続から売却までの期間や特例適用条件などを早めに確認して対策を立てることが大切です。

販売方法と不動産会社の活用法

仲介と買取の違い

不動産仲介：不動産会社が買主探しと契約を進めます。相場売却が可能で、買主探しを業者に任せられるが、手数料がかかります。
買取：不動産会社が直接買い取る方式です。早く現金化できるが、価格は相場より低くなる傾向があります。

業者とのコミュニケーションを継続

業者任せにせず、進捗を定期的に確認し、改善を促すことが重要です。

契約書のチェック

売買契約書や重要事項説明書などの記載内容は必ず内容確認。曖昧な点は修正・確認をしましょう。

売却時期の選定

春先（1～3月）は市場が活性化しやすいため、時期を踏まえた売出戦略が有効です。

売却後の手続きと届出・申告

譲渡所得に関わる確定申告

譲渡益が出た場合、確定申告と税の納付が必要です。雑所得とならないよう、適切に申告しましょう。

登記関係の処理

所有権移転登記や抵当権の抹消登記は売却完了後速やかに行う必要があります。
基本的にば売却時の決済と同日に司法書士が登記関係の手続きは代理で実施してくれます。

タテカツ　不動産取引き

不動産売却の基本ガイド

不動産を買う事に関しては豊富な情報が世の中に公開されていますが、不動産を売る事に関しては意外と基本的な事も含めてあまり知られていません。不動産を上手に売って損をしないためにも基本的な知識を身に着けておきましょう。

知っておけば怖くない！

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不動産売却の基本的な流れを知っておく

2025.07.16

不動産売却

不動産を借りる時の注意点

月額賃料の目安は手取り収入の30%程度が妥当とされています。無理のない予算設定が最初のステップです。自分にとって何が譲れない条件かを決めておきましょう（例：駅近／バス・トイレ別／収納量など）。
家賃相場を把握することも重要。地域によって希望金額では物件がほとんど見つからないケースがあるため、相場に応じて条件を見直す柔軟性も必要です。

物件探しから内見まで：情報収集と下準備

ポータルサイトは情報収集の起点。多数の物件を広範囲で比較できますが、不動産会社独自の物件は掲載されない場合も。自分が住みたい街の不動産会社の公式ページや店舗にも問い合わせましょう。
実際に「内見」をする際は、複数条件で比較できますが、事前に電話予約をして計画的に動くのがスムーズ。
内見時は、物件の傷や汚れ、設備の状態を細かくチェックし、写真も撮っておくと◎。これは退去時のトラブル回避に役立ちます。

入居申し込みと審査：提出書類と必要費用

一般的な必要書類は、本人確認書類（運転免許証など）、住民票、収入証明（源泉徴収票など）です。保証人が必要な場合は、保証人の書類も要確認。
初期費用の目安は家賃の4〜6ヶ月分。敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、保険料、保証会社費用などを含むため、準備は早めに薦めましょう。
入居審査の期間は通常2〜10日前後かかります。早めの申込みが安心です。

賃貸契約時の注意点（重要事項説明と契約内容）

契約には「重要事項説明」が義務づけられています。不明点があれば遠慮せずに質問し、納得したうえで契約書にサインをしましょう。
「敷金」「礼金」「更新料」「仲介手数料」などの費用内容は必ず確認を。特に更新料は自動更新時に発生するかどうかで費用が大きく異なります。
契約の種類も要チェック。一般的賃貸契約は自動更新形式が多く、更新時に手数料や礼金が必要ですが、「定期借家契約」の場合は更新不可で満了とともに退去になります。
解約通知のタイミングとペナルティについても確認。一般契約なら1〜2ヶ月前通知が標準ですが、特に敷金礼金無料の物件では初年度に解約すると違約金が発生するケースもあります。

加入が必要な保険・保証制度など

保証会社の利用が義務の場合も多く、その初期費用として家賃の半月〜1か月分が必要になることがあります。保証会社の審査が通らない事情がある方は事前に不動産会社に伝えておく必要があります。不動産会社も事前に知っていれば、保証人をつける事で賃貸借契約を結べる物件を優先して紹介してくれるケースもあります。
賃貸専用の保険（火災・家財など）への加入も必須や推奨されるケースが多数。契約時に説明があるので漏れなく確認を。

入居後の注意点：日常管理と近隣トラブル防止

家賃・共益費の支払い方法と期日は要確認。滞納は強制退去の原因になり得るため、引き落としのスケジュールは厳守すべきです。
建物規則・マナーは必ず確認（ゴミ出しルール、騒音・ペット・駐輪など）。破れば費用請求や退去トラブルにつながります。
退去時の原状回復のルールも内見時に確認。壁・床・設備などの扱いや、修繕義務の範囲を把握しておきましょう。

退去時のスケジュールと注意

解約通知は原則1〜2ヵ月前に。契約書に記載の期日と様式を守ることが必要です。
退去前には掃除や片付けをしっかりと行い、入居時の状態に近づける努力を。敷金はこの点で大きく返還額が変動します。
退去後の鍵返却や敷金返還のスケジュールも確認。提出物やプロセスを事前に理解しておくことでトラブルを防げます。

まとめ：安心して賃貸生活を始めるためのチェックリスト

① 予算と希望条件を明確にし、家賃相場に合わせて柔軟に物件選びを
② 内見時に細かなチェックと記録（写真撮影）を忘れない
③ 必要書類と初期費用を早めに準備し、余裕を持ったスケジュールで進める
④ 契約内容（期間・更新料・原状回復・保証など）を丁寧に確認
⑤ 入居後のルールやマナー、トラブル対応方法を把握しておく
⑥ 退去に向けた準備（掃除・原状回復・解約通知など）も計画的に

タテカツ　外壁塗装

不動産を借りるときの基本ガイド

間取りを大幅に変える、室内の全てを解体して入れ替える、そういった大規模なリフォーム工事をリノベーション工事と言います。リフォームと異なり、工事期間も工事費用もかかるので、しっかりと準備をして進めていきましょう。

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不動産を貸す時の注意点

まず「貸し方の方針」を決める

家を貸す前に最初に考えるべきは、運用の目的と期間、そして管理のやり方です。管理方法は大きく分けて、自主管理／管理委託／サブリースの3種類あります。

自主管理：収益は最大化しやすいが、募集・審査・督促・修繕手配・退去立会など全てを自分で担う。経験と時間が必要。
管理委託：入居者管理や家賃回収、退去対応などを管理会社へ委託。手数料（家賃の目安5～10％）がかかるが手間を大幅削減でき、初心者に現実的。
サブリース：管理会社が一括借上げして再転貸。空室保証等で収入は安定しやすい一方、手数料負担や中途解約・条件変更の制約に注意。内容は会社ごとに異なるため契約精査が必須。

ポイント：複数社で業務範囲・手数料・保証内容を比較するのが定石。見積と同時に賃料査定も依頼して収支像を固めましょう。

契約形態の選び方（普通借家／定期借家／一時使用）

賃貸借の土台を決めるのが契約形態。とくに「将来また住む予定があるか」で判断が分かれます。

『普通借家契約』
最も一般的。期間（多くは2年）を定め、借主から解約の申出がない限り更新が可能。貸主都合での解除は原則困難。長期運用向き。

『定期借家契約』
更新なし。期間を自由に設定でき、期間満了で確実に明け渡しを受けられる。戻る予定（転勤・留学）がある自宅の運用に適するが、手続書面や満了通知など要件あり、家賃は普通借家相場より割安設定になりやすい点に留意。また、期限が決まっているため借主が決まりづらい。

『一時使用賃貸借』
海外赴任中など短期・一時的利用を前提とする特別な契約。利用目的や期間が明確であること等、要件の理解が必要。

失敗例の典型：普通借家で貸したら帰任後に戻れない。戻る前提なら定期借家を必ず検討。

住宅ローンが残っている場合の注意

住宅ローンは「自己居住」が原則。返済中の自宅を賃貸化するには、必ず金融機関に事前相談を。やむを得ない事情（転勤等）で特約・変更に応じてもらえる場合があります。無断で賃貸化すると契約違反のリスク。

税金・確定申告・経費

家賃収入は不動産所得となり、確定申告が必要。固定資産税・都市計画税／管理手数料／保険料／修繕費などは必要経費に算入可能。短期運用でも所得が出れば申告を忘れずに。

貸す前にかかる費用・運用中のコスト

初期：ハウスクリーニング、軽微修繕、鍵交換、広告費等。
運用中：管理委託手数料、定期点検・修繕、保険料、固定資産税等。
管理手数料相場：**家賃の3～5％**が一例。内容と見合うか要比較。

収支は「入る家賃－（空室・賃下げ・滞納リスク＋各種経費）」で保守的に。利回りだけでなく手残りで判断。

賃料設定と競合比較

相場より高すぎれば反響が鈍化、安すぎれば機会損失。周辺の同等条件（駅距離、築年、広さ、設備）と整合する募集条件を査定で客観化し、周辺比較で調整する。管理会社の助言を活用。

競争力の出し方：敷礼条件の見直し／原状回復の質感アップ／写真・間取図の刷新／即入居可 など。

入居者募集～審査の実務

募集：ターゲット（ファミリー／単身／ペット可など）を明確化。写真は自然光・広角・整頓を徹底。
申込～審査：属性（勤務先・年収・勤続）／連帯保証人／保証会社審査の通過可否を確認。審査は管理会社の実務の肝
事前記録：賃貸開始前に室内の状態を写真・動画で記録。のちの原状回復トラブル予防に必須。

反響が鈍いときは、賃料微調整や初期費用の軽減（礼金見直し等）でテコ入れ。

入居中の管理とトラブル対応

代表的なリスクは滞納／近隣クレーム／設備不具合／反社チェックなど。自主管理だと督促や交渉、夜間・休日対応まで発生するため、委託の価値は大きい。

滞納：初動が命。期日管理→連絡→内容証明→法的措置の流れを管理会社と共有。
設備：24H受付の体制や、修繕基準（誰が負担するか）を賃貸借契約・特約に明文化。
近隣：騒音・ゴミ出しは建物ルールの掲示と入居時説明で予防。

予防の基本：「審査の質」×「ルールの明文化」×「迅速な初動」

原状回復・退去立会・敷金精算

退去は貸主・借主立会で状態確認→負担区分の説明→精算が基本。原状回復の範囲やクリーニングの必須化などは、募集時に明記しておくと紛争予防に有効。

写真・動画の初期記録がここで効く。経年劣化と故意過失を峻別。
鍵・保証解約・公共料金のクロージングもチェックリスト化。

「また住む」前提なら——設計のコツ

戻る予定がある自宅は、定期借家契約で期間を限定し、満了通知の運用を厳格に。普通借家にすると貸主都合の解除は原則困難です。

実務フロー（チェックリスト）

賃料査定を複数社へ依頼（サービス内容・手数料も同時比較）
契約形態（普通／定期／一時使用）を目的と期間で決定
金融機関に相談（ローン残ある場合）
募集条件決定（賃料・敷礼・入居日・負担区分・特約）
室内整備・撮影・初期状態の記録
募集・審査・契約（保証会社・反社チェック等を標準化）
入居中管理（問い合わせ一次対応・修繕手配・督促体制）
退去立会・精算・原状回復（負担区分の説明と書面化）
確定申告（収支計算・必要経費計上）

管理会社は何社くらい比較すべき？

3～4社を目安に、手数料だけでなく業務範囲と対応品質を比べましょう。査定と同時比較が効率的。

サブリースは空室でも家賃が入るなら得？

解約制限や条件変更の条項に目を凝らして。中途解約ペナルティや家賃改定条項で思った収益にならないことも。

相場より高く出して反応が薄い…

初動2週間の反響が鈍ければ、価格・初期費用・写真のどれかを修正。周辺成約・競合の状況に合わせて微調整を迅速に。

戻る予定があるのに普通借家で貸してしまった

原則、貸主都合の解除は困難。定期借家を選ぶべき事案。次回から契約形態を見直して再発防止。ただし、管理をどこかの会社に委託して、その会社が募集活動を行った場合に、そういった事情があるにも関わらず事情を考慮せずに普通借家にした場合は不動産会社の責任を問う事が出来るケースもあります。

ですが、一般的に不動産の借主は法律により過剰なまでに保護されていると思っておいた方が良いです。それゆえに、契約の方式には必ず気を付けておきましょう。

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不動産を貸す時の基本ガイド

不動産会社が中古物件を購入し

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