節税策はあるのか？

中古マンションを売却する際にかかる税金の控除について解説します。

まとめ

• 不動産売却時には、売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税・復興特別税が課されます。
  
• 税率は所有期間によって異なり、5年超で約20％、5年以内では約39％。
  
• しかし、自宅を売却する場合は「3,000万円特別控除」、住み替え時の「買い替え特例」、相続後の「取得費加算」などの制度を活用することで、課税を軽減または繰り延べできます。
  
• 売却損の場合も損益通算で税金を減らせる場合があります。
  
• 所有期間・売却時期・特例の適用条件を理解し、確定申告を正確に行うことが、賢い不動産売却の第一歩です。

不動産売却には“利益に対して課税”される

不動産を売却するとき、必ず意識すべきなのが「税金」です。売却価格から購入費や諸費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。

売却益が大きい場合、税額は数百万円単位になることもありますが、一方で、特例や控除を上手に活用することで節税も可能です。

本記事では、不動産売却時にかかる主な税金の種類から、具体的な計算方法、そして代表的な節税策までをわかりやすく解説します。

売却時にかかる主な税金の種類

不動産を売却した際に課される主な税金は次の3つです。

これらはすべて、「譲渡所得」＝売却で得た利益に対して課されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の式で計算されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

• 売却価格：実際に不動産を売った金額
• 取得費：購入時の金額＋仲介手数料＋登記費用＋リフォーム費など
• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や測量費・印紙税など

この譲渡所得がプラスになった場合にのみ課税され、赤字（マイナス）の場合は税金はかかりません。

所得税・住民税の税率

譲渡所得の税率は、「所有期間」によって異なります。

→ 5年以上所有してから売ると、税率はほぼ半分に。このため、売却のタイミングを1年ずらすだけで、税額が大きく変わることがあります。

所有期間の数え方

所有期間は、「売却した年の1月1日時点」での期間です。

たとえば、

• 2018年12月に購入
• 2024年3月に売却

→ 2024年1月1日時点では「5年未満」なので短期譲渡扱いになります。1月1日をまたぐと長期扱いになるため、売却時期は慎重に検討しましょう。

売却時に使える代表的な節税策

ここからは、実際に節税できる4つの代表的な特例を紹介します。

3,000万円特別控除（居住用財産の特例）

自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

条件：

• 自分または家族が実際に住んでいた住宅
• 売却の際に他の特例（買い替え特例など）と併用しない
• 売却前2年以内に他の3,000万円控除を使っていない

計算例：

• 売却価格：5,000万円
• 取得費＋譲渡費用：3,000万円
  → 譲渡所得＝2,000万円

この場合、3,000万円控除を使うと課税所得は0円になり、税金はかかりません。

マイホーム売却では、ほとんどのケースでこの特例を使えば非課税にできます。

買い替え特例（マイホームを買い替える場合）

古い家を売って、新しい家を購入する場合に使える特例です。

特徴：

• 譲渡益の課税を「将来に繰り延べ」できる
• 今すぐ税金が発生しない（ただし将来売るときに課税される）

条件：

• 自宅を売却し、1年以内に新しい住宅を取得
• 売却額が1億円以下
• 新しい住宅の床面積が50㎡以上

売却と購入をほぼ同時に行う「住み替え」では有効。
将来の課税を先送りすることで資金計画を安定させられます。

相続財産の取得費加算の特例

相続した不動産を売却する際に、相続税として支払った金額の一部を「取得費」に加算できる特例です。

メリット：

取得費が増えることで、譲渡所得が減少し、結果として課税額が下がります。

条件：

• 相続発生から3年以内に売却
• 相続税を実際に納付していること

相続税＋譲渡税の二重課税を避ける目的の制度。
相続した物件を早めに売る場合は、必ず検討したい特例です。

リフォーム・修繕費を「取得費」に加算

購入後に行った資産価値を高めるリフォーム・修繕費も、取得費に含められます。
（例：キッチン・浴室交換、耐震補強、外壁塗装など）

ただし、単なるメンテナンスや清掃は対象外です。

領収書や見積書を保管しておくことで、節税につながります。

特殊ケースの節税策

複数所有者（共有名義）の場合

共有名義の場合、持分割合に応じて控除や課税が適用されます。
例：夫婦共有で2分の1ずつ所有している場合、
それぞれに3,000万円特別控除を適用可能です（＝合計6,000万円控除）。

売却損が出た場合

損失が出た場合にも特例があります。

「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

マイホームを売却して損失が出た場合、給与所得や事業所得と損益通算でき、所得税が軽減されます。

さらに損失を翌年以降3年間繰り越せるため、将来の税金を減らす効果もあります。

売却のタイミングが税金を左右する

• 5年超の所有で「長期譲渡」扱いになる
  → 税率20％前後に軽減
  
• マイホーム売却は3,000万円控除で非課税にできる
  
• 相続後3年以内の売却は取得費加算の特例を活用できる

売却時期を1年早めるか遅らせるかだけで、税額が数十万円〜数百万円変わるケースも珍しくありません。

税金の申告方法と必要書類

売却した年の翌年に、確定申告を行う必要があります。

必要書類の例：

• 売買契約書（購入時・売却時）
• 登記事項証明書
• 仲介手数料や印紙代などの領収書
• 住宅ローンの残高証明（該当する場合）
• 各種特例の適用に必要な証明書（譲渡損失・取得費加算など）

不動産会社や税理士と連携して、早めに準備しておくとスムーズです。

売却の利益＝課税ではない。特例で“差が出る”

不動産の売却時には税金がかかりますが、特例を正しく使えば課税額を大幅に抑えることが可能です。

節税の鍵は「所有期間」「居住実態」「売却時期」の3点。売却前に税理士や不動産会社へ相談し、最も有利な形で手続きを進めるのがポイントです。

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