2025.11.08 2025.12.02

新築マンションの消費税は課税される？

tatekatsu

中古との違いと、価格表示の見方を解説

新築マンションには消費税がかかるが、中古は非課税が原則。その理由と価格構成をわかりやすく説明します。

まとめ

新築マンションには建物部分に10％の消費税が課税され、土地は非課税です。
中古マンションは個人売主による取引であれば非課税となりますが、不動産会社の買取再販物件は課税対象となります。
新築と中古の違いは「課税の有無」であり、建物価格が高額な新築では消費税分が価格上昇要因になります。
一方、中古でも仲介手数料やリフォーム費用などには消費税が課されるため、物件価格だけでなく諸費用を含めた総支払額で比較することが大切です。
価格表示の“税込・非課税”の違いを理解することで、実質コストを正確に把握できます。

同じマンションでも「消費税がかかる／かからない」

不動産を購入する際、多くの人が意外に理解していないのが「消費税の扱い」です。同じマンションでも、新築には消費税が課税され、中古は非課税という大きな違いがあります。

実際に購入を検討するとき、価格表に「税込」「税別」「非課税」と書かれているのを目にしますが、その意味を正しく理解しないと、総支払額が数百万円単位で変わることもあります。

この記事では、新築マンションに消費税が課税される理由、中古マンションが非課税となる背景、そして実際の価格表示の見方をわかりやすく解説します。

新築マンションは「課税対象」

まず基本として、新築マンションには消費税がかかります。理由はシンプルで、「消費税法上の事業者からの“新しいモノ”の販売」に該当するためです。

消費税の課税対象とは

消費税は「事業として物やサービスを提供する場合」に課税されます。したがって、デベロッパーや不動産会社など、法人が新築マンションを販売する行為は課税取引となります。

一方、個人間の売買（例：中古マンションの個人売主）には消費税は課されません。

新築マンションで課税される部分

ただし、消費税がかかるのは建物部分のみです。

項目	消費税の扱い
建物（コンクリート・設備など）	課税対象（10％）
土地	非課税（国の制度上）

たとえば、新築マンションを6,000万円で購入する場合でも、土地2,000万円＋建物4,000万円の構成であれば、消費税がかかるのは建物部分の4,000万円だけです。

つまり、
建物価格 × 10％＝消費税（例：400万円）が物件価格に含まれている形になります。

価格表示の例

表示方法	内容
税込価格（総額表示）	例：「販売価格：6,400万円（税込）」＝建物価格4,000万円＋消費税400万円＋土地2,000万円
税抜価格（旧表示）	例：「販売価格：6,000万円＋税」＝建物分に別途消費税が加算される
非課税	土地部分や中古個人売買など

現在は「税込表示（総額表示）」が原則のため、一見すると税が含まれていることに気づかない購入者も多い点に注意が必要です。

中古マンションは「原則非課税」

一方で、中古マンションの場合、売主が個人であれば非課税です。理由は、「個人は事業者ではない」ため。

売主が「個人」か「法人」かで異なる

中古マンションといっても、売主の属性によって税の扱いは変わります。

売主	消費税の扱い	具体例
個人	非課税	個人オーナーが売る中古物件
法人（不動産会社）	課税対象	買取再販・リノベ再販物件

つまり、一般的な「個人オーナーが手放す中古マンション」は非課税ですが、不動産会社が仕入れてリフォーム・再販する“買取再販物件”は課税対象になります。

見た目が中古でも、販売元が法人なら「新築扱い」に近い課税になる点に要注意です。

個人が売買する中古マンションが非課税の理由

中古マンションは、すでに一度販売された建物であり、消費税が過去に課されているため、再度課税するのは「二重課税」となるため免除されています。

また、土地部分も新築同様に非課税のため、中古マンションの多くは土地＋建物ともに非課税で価格表示されています。

新築と中古でこんなに違う「実質価格」

では、実際に支払う総額にどのくらい差が出るのか、シミュレーションで比較してみましょう。

【比較例】新築と中古の支払総額の違い

項目	新築マンション	中古マンション（個人売主）
物件価格	6,000万円（建物4,000＋土地2,000）	5,000万円
消費税	建物分に10％＝400万円	0円（非課税）
登記費用・諸経費	約150万円	約100万円
総支払額	約6,550万円	約5,100万円

→ 消費税の有無だけで約400万円の差。新築マンションが高く感じられる要因の一つは、この「建物価格への消費税上乗せ」です。

「非課税」でも諸費用には税がかかる

ここで注意したいのは、「中古マンションが非課税＝すべてに税がかからない」ではないという点です。

次のような費用には、売主が個人であっても消費税が課税されます。

項目	消費税の有無
仲介手数料（不動産会社）	課税対象（10％）
司法書士報酬・登記費用	一部課税
火災保険料・保証料	非課税
リフォーム費用	課税対象（工事業者が法人のため）

「物件そのもの」は非課税でも、「サービス」は課税対象。物件価格以外の費用構成も確認しておくことが大切です。

価格表示の見方：総額表示時代の注意点

2021年から、消費税を含む総額表示（消費税込みの価格表示）が義務化されました。そのため、不動産広告では「税込」「税別」の区別が分かりにくくなっています。

チェックポイント

「税込」と明記があるか
価格内訳（建物・土地）が開示されているか
管理費・修繕積立金など月額費用にも税が含まれているか

大手デベロッパーの新築マンションは、すべて消費税込みで表示されるため、見た目上は「非課税」と錯覚しがちです。

消費税増税が市場に与える影響

消費税率の変動は、新築マンション市場に大きな影響を与えます。

2014年（5％→8％）、2019年（8％→10％）の増税時はいずれも「駆け込み購入」→「一時的な販売減少」というサイクルが発生しました。

ただし、2020年代に入ってからは建築費・資材費の高騰も重なり、消費税の影響以上に総価格の上昇圧力が強くなっています。

今後税率が上がる可能性がある場合、住宅ローン減税などの優遇制度の併用がポイントとなります。

課税の仕組みを理解して「価格の本質」を見る

新築マンションの価格には、建物部分に10％の消費税が含まれているという点を忘れてはいけません。

一方、中古マンションは原則非課税ですが、仲介手数料・リフォーム・登記費用などの諸費用には税がかかります。

つまり、「課税か非課税か」ではなく、どこに税が含まれているかを正しく把握することが大切です。

消費税の仕組みを理解すれば、「新築が高い理由」や「中古が割安な理由」も明確になります。見た目の価格ではなく、「税抜きの実質コスト」で判断しましょう。