2025.11.08 2025.12.02

住宅ローン控除でいくら戻る？

tatekatsu

年末残高の0.7％が戻る仕組みと申請方法を解説

住宅ローンを借りる事で長期の控除の仕組が住宅ローン控除としてあります。住宅ローン控除の仕組みと手続きを知っておきましょう。

まとめ

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した人が、年末残高の0.7％を所得税や住民税から最大13年間控除できる制度です。
新築では上限4,000〜5,000万円、中古は2,000万円が対象。控除額は年収・借入額・納税額によって変わり、所得税が少ない人は満額還付されない場合もあります。
確定申告や年末調整を通じて手続きを行い、住宅ローン返済と同時に「戻ってくるお金」を意識した資金計画を立てることが、家計にとって大きな節税効果を生みます。

住宅ローン控除とは「所得税の一部が戻る制度」

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した人が、支払った所得税・住民税の一部を還付（または減税）してもらえる制度です。

「住宅ローンを組むと、税金が戻る」というフレーズで知られていますが、実際には年収・借入額・金利・物件の種類（新築／中古）などによって控除額は大きく異なります。

制度の仕組みから控除額の具体的な計算方法、よくある誤解や注意点までを理解しておきましょう。

住宅ローン控除の基本的な仕組み

控除の目的

住宅取得の負担を軽くするため、ローン残高の一定割合を10年間（または13年間）にわたって所得税から控除する制度です。控除しきれない分は、一部を住民税からも控除できます。

控除の基本計算式

控除額は以下の式で求められます。

控除額 ＝ 年末の住宅ローン残高 × 控除率（0.7％）

上限は住宅の種類によって異なります。

住宅の種類	控除期間	控除率	控除対象の上限額
新築・認定住宅（ZEH・長期優良）	13年	0.7％	最大5,000万円
新築（一般住宅）	13年	0.7％	最大4,000万円
中古住宅（一定基準を満たす場合）	10年	0.7％	最大2,000万円

※2022年の税制改正後（2025年までの入居分）基準

控除額の計算シミュレーション

例①：新築マンション・借入4,000万円・年末残高3,800万円

3,800万円 × 0.7％ ＝ 年間26.6万円

→ 最大13年間で約346万円が還付（または減税）される可能性があります。

例②：中古マンション・借入2,500万円・年末残高2,300万円

2,300万円 × 0.7％ ＝ 年間16.1万円

→ 10年間で約161万円の控除。

ただし、所得税・住民税の支払額を上限とするため、税金自体が少ない人（低所得者層）は満額の控除を受けられない場合もあります。

年収別の控除目安一覧（概算）

年収	借入額（例）	年末残高	年間控除額	控除期間合計（最大）
400万円	3,000万円	約2,800万円	約19.6万円	約196万円（10年）
600万円	4,000万円	約3,800万円	約26.6万円	約346万円（13年）
800万円	5,000万円	約4,500万円	約31.5万円	約410万円（13年）
1,000万円	6,000万円	約5,000万円	約35万円	約455万円（13年）

※所得税・住民税の支払額が上限となるため、あくまで目安です。

新築と中古で違う適用条件

項目	新築住宅	中古住宅
控除期間	最大13年	最大10年
控除対象上限	最大4,000万円（認定住宅は5,000万円）	最大2,000万円
築年数要件	制限なし	RC造25年以内／木造20年以内（耐震証明があれば可）
登録免許税の優遇	あり	一部適用外

中古マンションの場合は「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険」への加入が条件になることがあります。

控除を受けるための条件（共通）

借入期間が10年以上あること
自分が住む住宅であること（投資用は不可）
床面積50㎡以上（登記上）で、1/2以上が居住用であること
合計所得金額が2,000万円以下であること
住宅ローンが金融機関などからの借入であること（親族間貸付は対象外）

控除を受けるには確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告を行う必要があります。

初年度の手続き

以下の書類を税務署に提出します。

住宅ローン残高証明書
登記事項証明書
売買契約書（または請負契約書）
住民票

2年目以降は会社員なら年末調整で自動適用できます（確定申告は不要）。

よくある誤解と注意点

「全員が満額戻るわけではない」

控除額は「所得税＋住民税の納付額」が上限です。
たとえば、年収400万円で年間の所得税が10万円なら、
住宅ローン控除の計算上は19万円でも、実際の還付は10万円までです。

「金利の高いローンを組めば控除額が増える」は誤り

控除は残高に対して計算されるため、金利の高さは関係ありません。むしろ低金利の方が実際の支払い負担が軽く、結果的に有利です。

「共働きでも1人しか控除できない？」

ペアローンの場合は、それぞれが自分の借入分に応じて控除可能。例えば、夫婦で各2,000万円ずつ借りた場合、各自に控除が適用されます。

「リフォームでも対象になる？」

一定のリフォーム・リノベーション（増改築・耐震改修など）でも控除が適用されます。
ただし、借入金額1,000万円以上・工事費用100万円超・床面積50㎡以上などの条件あり。

住宅ローン控除を最大限活かすためのポイント

借入額・返済期間を「控除上限」に合わせて設計

・新築の場合、4,000万円を上限に借入額を設計すると最も効率的。・借入期間が短いと控除期間をフル活用できないため、10年以上のローン設定が必須。

所得税が少ない人は「住民税控除」もチェック

住宅ローン控除で引ききれなかった分は、翌年の住民税（最大9.75万円）から差し引かれます。

「ボーナス払い」や「繰り上げ返済」のタイミングに注意

早期返済で残高が減ると、控除額も減少します。税制上は「ゆるやかに返す方が有利」という一面もあります。

控除額を“戻してもらう”意識を持つ

住宅ローン控除は、国が家計をサポートする代表的な減税制度です。しかし「自動的に戻ってくる」わけではなく、確定申告や年末調整など自ら手続きを行って初めて受けられる制度です。

年末残高 × 0.7％が目安
上限は4,000万円〜5,000万円
新築は13年、中古は10年が対象
所得税＋住民税から還付

控除額のシミュレーションを行い、「どのくらい戻るか」を把握しておくことが、住宅購入時の資金計画における必須ポイントです。