相続税・評価額の考え方・売却時の注意点

中古マンションを親族から相続した場合の税金に関して解説します。

まとめ

• マンションを相続すると、相続税・固定資産税・譲渡所得税の3つの税金が関係します。
  
• 相続税は現金ではなく「評価額」で算定され、路線価や固定資産税評価額が基準。市場価格より低く評価されることが多く、相続税対策として有効な場合もあります。
  
• 相続後に売却する際は、取得費や譲渡費用を正確に計算し、「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」を活用することで税負担を軽減できます。
  
• 相続マンションは、評価額の仕組みと税制優遇を理解して計画的に活用することが大切です。
  

相続したマンション、まず確認すべきは「税金」

親からマンションを相続したとき、最初に考えるべきは「税金」です。相続税、固定資産税、そして売却する場合には譲渡所得税の支払いが発生します。

不動産の相続には複数の税金が関係しますが、特に「相続時の評価額」と「売却時の計算方法」を理解していないと、思わぬ税負担に悩まされることがあります。

相続マンションの税金について、

①相続税の仕組み
②評価額の算定方法
③売却時の税金対策

この3つのポイントを理解しましょう。

相続税とは？相続した財産全体に課される税金

相続税は、亡くなった人（被相続人）の財産を引き継ぐときに課税される税金です。マンションだけでなく、現金・預金・株式などすべてを合算して、課税対象となる金額が決まります。

相続税がかかるかどうかを判断する基準

まず、「基礎控除額」を超えるかどうかを確認します。

基礎控除額の計算式：
3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

たとえば、相続人が2人（配偶者と子ども1人）の場合、
基礎控除額は 3,000万＋600万×2＝4,200万円。

→ 遺産総額が4,200万円以下なら相続税はかかりません。

相続財産にマンションがある場合の評価方法

現金や株式と異なり、不動産は“評価額”で算定されます。実際の売買価格（時価）とは異なり、国税庁が定めた基準で評価します。

評価額が低く算出されることもあるため、
「現金より不動産の方が相続税対策になる」と言われるのはこのためです。

マンションの相続評価額の算出方法

マンションの相続税評価額は、「土地部分」＋「建物部分」の合計で計算します。

土地部分：路線価または固定資産税評価額をもとに算定

マンションの敷地は持分（共有）となっているため、「土地全体の評価額 × 持分割合」で算出します。

評価の基準は以下の通り：

路線価は「1㎡あたりの単価」で示され、国税庁の公式サイト（路線価図）で確認できます。

建物部分：固定資産税評価額を使用

建物部分は、毎年市区町村が発行する固定資産税評価証明書の金額を使用します。おおよそ実勢価格の50〜60％程度が目安です。

例：評価額の簡易計算

実際の市場価格が4,000万円でも、相続税上は1,800万円の評価になるケースがあります。

相続税の節税ポイント

「小規模宅地等の特例」を活用

相続した不動産が被相続人の自宅で、配偶者や同居家族が引き続き居住する場合、土地の評価額が最大80％減額されます。

ただし、条件（同居・所有継続など）を満たす必要があります。

「分割相続」で評価を分散

不動産を複数の相続人で分けることで、それぞれの相続税負担を軽減できます。

「借家として貸していた場合」は評価減が適用される

貸家の相続では、貸家割合（約30％減）が認められるケースもあります。

相続後にかかる税金：固定資産税・都市計画税

相続後に不動産を所有している間は、毎年 固定資産税・都市計画税 が課税されます。

古いマンションでも税金はかかるため、「住むか」「貸すか」「売るか」を早めに決めるのが賢明です。

相続したマンションを売却する場合の税金

相続したマンションを売却したときには、譲渡所得税（売却益に対して課税）が発生します。

計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

• 取得費：購入時の金額＋諸費用（登記費用・仲介手数料など）
• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料・印紙代など

この「譲渡所得」に対して、

• 所有期間5年以下 → 約39％（短期譲渡）
• 所有期間5年超 → 約20％（長期譲渡）
  が課税されます。

※相続の場合、「被相続人の所有期間」を引き継げます。→ たとえば、親が20年間所有していたマンションなら、相続直後でも「長期譲渡」扱いになります。

「取得費不明」の場合の特例

古いマンションなどで購入価格が不明な場合は、概算取得費＝売却価格の5％として計算します。

例：売却価格4,000万円 → 取得費は200万円とみなされる。
ただし、この場合は課税所得が大きくなり、税金も増えるため注意が必要です。

売却時の税金対策

「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」

相続税を支払った場合、その一部を「取得費」に加算できます。結果的に、譲渡所得が減り、税金が軽減される仕組みです。

相続から3年以内に売却する場合に適用可能。

「3,000万円特別控除」を活用

相続したマンションを居住用住宅として売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、「被相続人が住んでいた自宅」「一定条件を満たすこと」が必要です。

売る・貸す・残す、それぞれの判断ポイント

「想い出の資産」も、現実的には“維持コストのかかる資産”。家族のライフプランと照らし合わせて判断することが重要です。

相続不動産は“評価額と税金の仕組み”をまず知る

マンションを相続したら、まずやるべきは次の3ステップです。

1. 評価額を把握する（路線価・固定資産税評価）
2. 相続税がかかるかを確認する（基礎控除を計算）
3. 売却・保有・賃貸のどれで活用するかを検討

税金は「知っているかどうか」で負担が大きく変わります。相続マンションの評価と税務を正しく理解し、資産を守る相続を実現しましょう。

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