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契約・住宅ローン申し込み

不動産契約から住宅ローン申込み・実行まで完全ガイド

ローン特約／必要書類／本審査・金消・決済／当日段取り／など基本的な流れを把握しておきましょう。

契約→本審査→金消→決済・引渡しの4ステップ

不動産の購入手続きは、大きく①売買契約 → ②住宅ローン本審査 → ③金消（きんしょう）契約 → ④決済・引渡し・登記という順で進みます。

①売買契約 → ②住宅ローン本審査 → ③金消（きんしょう）契約 → ④決済・引渡し・登記

決済とは、ローン実行・残代金支払い・登記申請・諸費用清算などを同日にまとめて行う儀式で、売主・買主・仲介会社・金融機関・司法書士が一堂に会します。流れと役割を先に把握しておくと、当日の緊張や抜け漏れが激減します。

売買契約の準備と当日のポイント

「重要事項説明」と契約書チェック

契約の直前には、宅建士から重要事項説明を受けます。所在地・面積・権利関係・法令制限・設備状況・私道負担・管理情報（マンション）・契約解除・違約金・手付金など、後戻りできない条項はここで最終確認。

契約書の要点は物件情報／売買価格・手付金額・支払日／抵当権抹消など負担の抹消／引渡日・所有権移転時期／特約（ローン条項等）です。疑問はその場で書面修正を。

手付金の相場と性質

手付金は売買代金の5～10％が相場。多くは「解約手付」として扱われ、買主都合で契約解除する場合は手付放棄、売主都合で解除するなら手付の倍返しが基本。高額なので金額・支払方法（現金・小切手等）・受領確認を丁寧に。

所有権移転の時期

通常は残代金の支払い＝所有権移転（登記移転）の同時履行。引渡し時には、鍵・検査済証・図面・保証書類等も受け渡されます。

ローン条項（ローン特約）は“命綱”

事前審査を通過していても、本審査で否決・減額されることは珍しくありません。そのリスクを回避するのがローン特約。本審査不承認等の一定要件で、契約を無条件で解除し手付金を返還できる条項です。内容（申込期日・金融機関数・期限・対象事由）は必ず文言を確認。

・事前審査OK＝融資確定ではない。本審査は保証会社・団信の審査が入り、より厳格。
・ローン特約の解除期日（ローン承認期日）を過ぎると、否決でも解除できず違約になることがあるため、申込～結果取得のスケジュール逆算が重要です。

住宅ローンの申込み（本審査）と必要書類

事前審査と本審査の違い

事前審査：属性（年収・勤続等）中心に可否を簡易判定。早ければ即日～数日で回答。
本審査：保証会社や団信が加わり、書類整合まで厳密に確認。
事前審査OKでも本審査NGや減額はあり得る前提で動きます。

申込に必要な基本書類（例）

本人確認（運転免許証等）
収入書類：給与所得者＝前年源泉徴収票または課税証明／自営業＝確定申告書・決算書（3期分）
物件資料：販売図面・見積等（所在地・面積・価格が分かるもの）
借入条件（金額・年数・金利タイプ）
必要書類が揃っていれば数日で結果が出ます（金融機関により異なる）。住宅情報館

本審査で見られるポイント

年齢／返済比率／勤続年数／過去の返済履歴／他債務の有無と返済状況／健康状態（団信）／担保評価など。保証会社は返済不能時のリスクを肩代わりする立場で審査するため、基準は厳格です。

本審査～金消までのNG行動リスト

本審査が通っても、実行日までに与信条件が悪化すると取消の可能性があります。金融機関が特に警戒するのは以下。

転職・勤務形態の変更（勤続年数の断絶）
新規の借入（マイカー・ショッピング分割・リボ）や限度額の増枠
クレジット延滞・税金滞納
大きな出費による自己資金目減り
家具・家電の分割購入も控えましょう。実行（決済）まで生活を変えないが鉄則です。

契約後にやること：5つの実務タスク

現実の段取りは「やること」を5点に集約するとスムーズです。

①住宅ローン本審査の申込み
②表題登記（新築や建売で未登記なら）
③火災保険の見積・申込み
④内覧・立会（完成物件）
⑤決済日の確定。

それぞれに必要なタスクと期日を担当者と逆算管理しましょう。

金消（きんしょう）契約＝ローン契約の本丸

金銭消費貸借契約（通称：金消）は、金融機関と交わすローンの本契約。
借入金額・金利タイプ・返済方法・団信・保証料・繰上返済手数料など、将来の返済条件がここで確定します。

実行日までに印鑑証明・実印・通帳・本人確認書類等を整えます。金消が完了すれば、いよいよ決済・引渡しへ。決済の当日は、司法書士の本人確認→登記委任状押印→ローン実行→残代金送金→着金確認→登記申請→各清算→鍵の受領という段取りで進みます。

決済・引渡し当日の標準フローと持ち物

当日の流れ（標準例）

司法書士の本人確認・書類確認（権利証・委任状・実印など）
所有権移転・抵当権設定の登記書類に押印
ローン実行 → 買主口座へ入金 → 売主口座へ残金送金
着金確認・清算金の授受（固定資産税按分など）
登記費用・仲介手数料などの支払い
鍵・各種書類の受け渡し、引渡確認書面に署名
この一連を金融機関の応接室等でまとめて行うのが一般的です。

持ち物とチェック

実印・銀行届出印／通帳・キャッシュカード／本人確認書類
印鑑証明・住民票（発行期限に注意）
諸費用の振込準備（振込限度額の事前引上げ）
火災保険の証書（開始日＝引渡日）
最終内覧チェックメモ・鍵本数リスト

登記と諸費用の内訳

決済日に司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を申請。

費用は司法書士報酬＋登録免許税で、残代金と同日に精算するのが通例です。加えて仲介手数料・固定資産税清算金などもこのタイミングで決済します。

よくある質問（FAQ）

Q1. 事前審査に通過したのに本審査で落ちた。どうする？
A. 別金融機関へ並行申込、借入額の調整、自己資金の上積み、金利タイプや団信（ワイド等）の変更などで再構築。ローン特約の期日内で動けば手付金リスクは抑えられます。

Q2. 決済直前に車をローンで買っても良い？
A. ダメです。 新規借入や分割払いは取消・減額の火種。決済まで与信に影響する行為は凍結しましょう。

Q3. 手付金はどのくらい用意する？
A. 慣例的に5～10％。資金計画と併せて、解約手付に関する知識・支払方法を確認しておきましょう。

Q4. 決済日に何をするの？どこで？
A. 金融機関の一室で登記書類の確認→ローン実行→残代金送金→清算→鍵の受領までを同日一気通貫で行います。

「契約からローン実行」までの時系列

契約当日：重要事項説明→契約→手付金支払い→ローン申込セット（書類一式回収）
契約後1～3日：本審査申込完了（不足書類の即日手配）
契約後3～10日：本審査結果（否決・減額時の代替策を即実行）
決済10～7日前：金消契約（条件確定／印鑑証明等）→火災保険確定
決済前日まで：振込限度額設定・最終内覧チェック
決済当日：司法書士本人確認→登記書類押印→ローン実行→残代金送金→清算→鍵受領→登記申請（司法書士が対応）

チェックリスト集

契約書・特約チェック

物件表示・面積・権利者に誤りなし
引渡日・引渡条件（残置物・境界・付帯設備）
ローン特約（期日・対象金融機関・条件）の明確化
手付金の性質・金額・支払方法の確認・証跡保全

ローン審査・金消の要点

事前審査の入力と本審査書類の“完全一致”
転職・新規借入・延滞ゼロの維持（実行まで）
団信・保証料・繰上返済手数料・金利タイプの総コスト比較

決済・登記・諸費用

司法書士の事前打合せ（必要書類・本人確認）
登録免許税・司法書士報酬・固定資産税清算・仲介手数料の振込先・金額確定
鍵本数と受け渡し書面のダブルチェック

失敗例から学ぶ（あるある事例）

事例1：家具の分割購入で本審査取消
　→ 与信を動かさない。大きな買い物は決済後に。
事例2：ローン条項の期日切れで解除不可
　→ 期日逆算・並行申込・結果の即共有で期日死守。
事例3：決済当日に振込限度額エラー
　→ 事前に限度額引上げ・振込テスト・担当者と段取り表を共有。

よりスムーズに進めるコツ（実践編）

並行主義：本審査は2～3行で並行申込（出し過ぎはNG）。否決・減額時の代替回線を確保。
逆算主義：決済日→金消→本審査→申込の順で必ず日程表を作る。
書面主義：口頭合意は事故のもと。契約書・特約・確認書で“紙に落とす”。