不動産賃貸　賢い家の借り方

賃貸物件の審査と契約

賃貸の「審査・契約」完全ガイド【2025年版】

物件を決めたら、契約と審査が待ち構えています。審査に通る準備／必要書類／審査の中身／落ちる理由と回避策／契約で揉めないチェックポイントを解説していきます。

申込～入居までの標準フロー

入居申込：申込書・本人確認・収入資料などを提出。繁忙期（おおむね1〜4月中旬）は“早い者勝ち”で、口頭の取り置き不可が一般的です。書面の申込が優先されます。
入居審査：管理会社／家主のオーナー審査と、ほぼ必須の保証会社審査の2種類があります。結果は即日〜1週間めど。保証会社がOKでもオーナーがNGを出す事もありますので、両方の審査を通らないと借りられないと思っておいた方が良いです。
審査承認→重要事項説明：宅建士が契約前に重要事項説明（対面 or IT重説）を行い、内容に同意できれば契約へ。
契約締結・初期費用入金：契約書押印・保証会社手続・火災保険加入など。
鍵渡し・入居：入金確認・開始日到来で鍵の引渡し。

入居審査の“中身”

審査の目的は、賃料滞納や近隣トラブルの未然防止が主です。近年は特に家賃支払い能力（収入の安定性・家賃比率）の重みが増しています。また、収入がある人はどのような仕事についているかも重視されるケースもあります。

何を見られる？

家賃支払い能力：目安として家賃は手取りの20～30％程度が理想域。比率が高いほど厳しく見られます。雇用の安定・勤続年数も評価対象。
信用情報・滞納歴：保証会社経由で、携帯・クレカ・各種ローン等の延滞歴を見られる場合があります。自己破産歴も一定期間は不利。
人柄・居住履歴：店頭の応対マナーや、過去の近隣・管理会社とのトラブル、退去理由を重視する運用も。
保証体制：連帯保証人の属性（収入・続柄・年齢）や、保証会社加入の有無。昨今は保証会社加入が原則の物件が多いです。

誰が審査する？

オーナー／管理会社：属性・転居理由・近隣適合などを総合判断。
保証会社：信用情報・支払能力を中心に機械的に判定（多くは○/×通知のみで理由は非開示）。

審査期間の目安

早ければ即日、通常1〜7日。書類不備や追加依頼、連休等で延びることがあるため、一発で出せる準備が重要です。

申込時に必要な“情報と書類”リスト（契約者／保証人）

契約者（または入居者）

基本情報：氏名・生年月日・連絡先・現住所
勤務情報：会社名・所在地・電話・業種・勤続年数
収入証明：源泉徴収票／給与明細／確定申告等
本人確認：運転免許証／マイナンバーカード／保険証など
住民票（求められる場合）

連帯保証人（必要な契約のみ）

承諾書・印鑑証明・収入証明・住民票 等（※物件・管理会社により異なる）

上記は代表例。物件・管理会社ごとの指定に従いましょう。印鑑証明や住民票が必要と明示する運用例もあります。

申込・審査を“落とさない”ポイント

家賃比率を下げる：月収（手取り）の20～30％内が通過率高め。迷うならワンランク低い家賃帯へ。
書類は“初回で完璧”に：本人確認＋収入証明＋在籍確認（保険証等）を最初から同封。不備＝審査長期化の代表因子。
連絡が即取れる体制：審査中の本人／保証人への確認電話に即応。つながらず否決に至る事例も（在籍・本人確認）。
転居理由は端的に：通勤・通学・結婚・手狭など“前向き理由”を正確に。前居の滞納・近隣紛争は最悪の印象。
マナーは審査対象：内見〜申込の言動・ルール遵守もチェックされると認識を。
保証人対応も検討：保証会社のプラン差や家主のポリシー差で可否が変わることも。NGな場合に保証人を立てる事も検討。
繁忙期は先着勝負：口頭の“取り置き”は無効が一般的。書面申込が優先、準備を前倒し。
自己申告は正確に：虚偽記載は即否決／契約解除リスク。
“落ちた理由”は開示されにくい：保証会社の判定は○/×のみが多く、詳細は伝わらない前提で次善策を。

「落ちやすい理由」と代替案

信用情報に傷（延滞・債務整理ほか）→ 賃料帯を下げる／連帯保証人をつける／別プランの保証会社に打診。判定は物件や会社で変わりうるため、組み合わせの再設計が現実的。あらかじめ、不動産会社に相談をしておく方が協力的に対応してくれるケースが多い。
収入が足りない・不安定→ 家賃を抑える／勤務先の在籍証明・内定通知の提出／貯蓄残高の提示などで補完。
連絡がつかない→ 即日応答できる電話体制を。保証人にも事前周知。
保証人の要件不足→ 保証会社加入プラン（保証人なしプラン）へ切替できる場合があります。

重要：A物件はNGでもB物件はOKなど、基準は変動します。市場が弱い時期は緩和されることも。落ちても戦略を組み直せば通る余地があります。特に入居がなかなか決まらない物件は保証会社がNGでも、オーナーの審査が緩くなり、OKになる事もあります。

保証会社の費用感とよくあるプラン

初回保証料：賃料総額の40〜50％が目安の一例。
年更新型：年1万円前後が一般的な例。
月額課金型：初回40％＋毎月1％などのプランも
（※いずれも一例で、物件・提携会社により異なります。契約前に見積で必ず確認）

「重要事項説明（重説）」で確認すべきこと

契約書にサインする前に、宅建士が重要事項説明（店舗 or IT重説）を行います。ここで不明点はすべて解消してから署名捺印を。

重説・契約での“ポイント”チェック

契約期間・更新料・違約金：中途解約時の短期解約違約金の有無。
原状回復の範囲：退去時の敷金精算ルール（ガイドライン準拠か）。
禁止事項：ペット・楽器・喫煙・民泊・DIY。
付帯サービス費：24時間サポート・消毒費・消火剤など任意なのか必須なのか。
鍵交換費・火災保険：加入義務・金額・補償範囲。
入居開始日・鍵渡し方法：初期費用入金→鍵渡しの順序・引越スケジュールの整合。

初期費用と支払いタイミングの目安

契約時に支払うもの：前家賃、敷金、礼金、仲介手数料、保証会社初回料、火災保険料、鍵交換費、（任意）24hサポート等。
見積書で合計いくらか先に確定：保証プランによりトータルが大きく動きます。

タイムライン

Day 0：申込書＋本人確認＋収入資料を提出・書面で申込み。
Day 0–3：審査（即日〜1週間）。本人／保証人への確認電話に即応。
Day 3–7：承認→重要事項説明（IT重説可）→契約書の読み合わせ。
Day 7–10：初期費用入金→鍵渡し→ライフライン手配・引越。

シチュエーション別アドバイス

学生・新社会人（内定者）：在学・内定証明で将来の収入安定性を補強。家賃は手取り20～30％目安。
自営業・フリーランス：確定申告書・入金実績を整え、比率は保守的に。保証会社プランの選択肢を仲介に相談。
法人契約：会社審査＋入居社員の身元確認が基本。保証会社不要になる場合もあるが方針次第。
連帯保証人が立てにくい：保証会社“保証人不要”プランに切替できるか確認。

よくある質問（FAQ）

Q. 申込後にやっぱり取りやめは可能？
A. 契約前ならキャンセルは可能が、繁忙期は再募集で埋まることも。意思決定は早めに。

Q. 審査が長いと不安…
A. 即日〜1週間が目安。不備や追加依頼、連休で延びます。提出物を初回で完璧に。

Q. 落ちた理由を教えてくれないのはなぜ？
A. 保証会社の判定は○/×のみの通知が多く、詳細は個人情報のため非開示が一般的です。

Q. 保証料はいくらぐらい？
A. 一例として初回40～50％・年1万円、または初回40％＋月1％など。提携会社により差が大きいので見積必須。

Q. 重説はオンラインで受けられる？
A. IT重説に対応する会社が一般的になっています。遠方や多忙でもOK。