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住宅ローン事前審査はどのように進めるのか？

住宅ローンの事前審査完全ガイド

――必要書類／審査基準／落ちる理由と通過のコツ／本審査との違い

住宅ローンの「事前審査（仮審査）」とは？目的と位置づけ

住宅ローンは通常、事前審査（仮審査）→本審査→契約→実行という二段階審査で進みます。

事前審査は「本審査に進める見込みがあるか」を短期間・簡易的に確認するステップで、申込者の属性（年収・勤続年数等）と物件の基本情報から返済可能性と担保価値をざっくり判定します。契約後に「ローンが下りない」を防ぐため、売買契約前に行うのが一般的です。

ポイント：事前審査はあくまで“仮の適合確認”。事前審査通過＝融資確定ではないので、過信は禁物です。

申し込みのベストタイミングと結果が出るまでの期間

申し込み時期：購入物件が決まった段階（注文住宅なら土地・概算建築費が出そろった段階）が目安です。
ですが、そもそも自分が家を買える属性であるか否かに不安がある人は家探しの前に事前審査をしても良いでしょう。
審査期間：おおむね数日〜1週間。早ければ即日回答のケースも。一方、本審査は1〜2週間が目安です。

競争力の高い物件は先着順。**結果待ちでチャンスを逃さないよう“早めの申込み”**が基本戦略です。

金融機関が見る主な審査項目（重視度が高い9項目）

国交省調査を踏まえた事前審査の“主要9項目”は以下。多くの金融機関で9割超が採用している基準です。

完済時年齢
健康状態
担保評価（購入する物件の価値）
借入時年齢
年収
勤続年数
連帯保証
返済負担率
金融機関の営業エリア

とりわけ完済時年齢・健康状態・担保評価・年齢が重視されます。

返済負担率：年収に対する年間返済額の割合。家計に無理がない水準かを見ます（各行の上限基準は異なる）。
健康状態：多くの住宅ローンは団体信用生命保険（団信）加入が前提（※フラット35は別枠の扱い）。
担保評価：物件価値（エリア・築年・規模・権利関係等）が融資額に見合うか。

事前審査に必要な書類（基本セット）

本人確認／収入証明／物件資料が基本。ネット銀行では入力中心でスタートできる場合もありますが、最終的に本審査で裏どり書類が必要になります。

本人確認：運転免許証・健康保険証・住民票など（発行3か月以内などの条件に注意）。
収入証明：給与所得者＝源泉徴収票／課税（所得）証明書など。個人事業主＝確定申告書・納税証明など。
物件資料：チラシ・図面・見積書、登記事項証明など所在地・価格・面積・築年が分かるもの。

申込情報は正確に記入。入力の“盛り”や誤記は、後の本審査で齟齬（そご）としてマイナス評価になり得ます。

「通らない」典型パターンと打ち手（審査落ち対策）

（1）返済負担率が高すぎる
他ローンやカードのリボ残高で返済比率が膨らむとNG。車ローン・カードローンの完済／限度額の整理で改善余地。

（2）信用情報にキズ（延滞・債務整理など）
金融機関はCIC等の信用情報を照会。5年以内の事故情報があると厳しいため、本人開示で自己チェック→消えるまで待つのも選択肢。

（3）勤続年数が極端に短い／収入が不安定
転職直後・試用期間中は総合評価で不利になりやすい。内定証明や年収見込みの根拠を整え、共同申込で補う手も。

（4）健康状態に不安（団信加入が難しい）
一般的な銀行ローンは団信加入が前提。ワイド団信やフラット35系（団信別枠）の選択肢を検討。

（5）担保評価が伸びない物件
築古・特殊形状・再建築不可等は融資枠が出にくい。自己資金の上積みや物件見直しも冷静に。

（6）申告内容と書類の不一致
ネット事前審査で“入力は通るが本審査で齟齬が発覚”は定番の落とし穴。記載の整合を最優先。

何社に申し込むべき？同時申込みの是非

事前審査は複数同時申込みが可能。各社で審査基準が異なり手間もかかるため、3〜4社に絞って出すのが現実的です。

比較のメリット：金利・保険・付帯条件を比較でき、減額承認の穴埋めがしやすい。
注意：不動産会社・金融機関への情報共有（どこに出したか）を正直に伝えると後工程がスムーズ。

本審査との違い（団信・保証会社・書類精査の深さ）

本審査では、事前審査の申告内容との一致確認に加え、保証会社の審査や団信の告知・診査などが入り、提出書類も増えます。期間はおおむね1〜2週間。事前審査OKでも、本審査で否決や減額は普通に起こり得る前提で臨みましょう。

事前審査の入力と本審査の証憑は一言一句合わせるつもりで。住所表記・会社名表記・年収額の端数など細部の不一致は極力ゼロに

申込区分別アドバイス（給与所得者／自営業・フリーランス）

給与所得者

源泉徴収票と課税（住民税）通知で年収の裏どりが中心。勤続年数・雇用形態を総合判断。

個人事業主・法人経営者

確定申告書・納税証明等で複数年の収益推移を総合評価。決算上は節税で利益が薄いと返済力も薄く見える点に注意（利益見せの設計を検討）。

共働き（収入合算）

片方の勤続が短い／育休中でも、合算で返済比率を下げられる場合あり。就労復帰の予定・保育環境など説明の整合を。

具体的な通過率を上げる行動（チェックリスト）

A. 申込前1〜2か月

小口借入の完済（カード・キャッシング・車ローンの整理）。
クレカの使い過ぎ抑制（直近明細の支払遅延ゼロ徹底）。
信用情報の本人開示（延滞・異動の有無を確認）。

B. 申込時

申告は事実ベース100%。源泉徴収・住民税通知・在籍情報と完全一致を心がける。
物件資料は最新の図面・見積・登記情報を添付。所在地や面積の記載も統一。

C. 事前審査〜本審査の間

新規カード作成・分割購入・借入増額など“与信に影響する行為”は控える。
金利タイプ・団信タイプ（ワイド含む）を並行検討し、否決時の代替を持つ。

物件要件と担保評価で見落としがちなポイント

再建築不可・接道不良・借地権の条件など、法律・権利関係は評価に直結。
築古・地方僻地・特殊構造は評価が伸びにくいことも。自己資金の上積みや他行セカンドオピニオンを検討。

よくある質問（FAQ）

Q1. 事前審査は物件が決まっていなくても出せる？
A. 原則、物件が決まってから。注文住宅の場合は土地・概算建築費のメドが必要です。

Q2. 何社まで同時申込み可能？
A. 制限はないが、3〜4社程度に抑えるのが現実的。審査基準が違うため見比べが有効。

Q3. 事前審査に通れば安心？
A. 本審査で否決・減額はあり得ます。入力と証憑の整合性、団信や保証会社の結果に留意。

Q4. どれくらいで結果が出る？
A. 事前審査は数日〜1週間、本審査は1〜2週間が目安。

失敗しない時系列プラン（購入までのロードマップ）

資金設計：年収・家計の見直し、他債務の整理。
物件選定：候補物件の価格・所在地・築年など基本情報を確定。
事前審査（3〜7日）：3〜4社へ同時申込み、申告は100%正確に。
売買契約：ローン特約・日程を丁寧に調整。
本審査（1〜2週間）：団信・保証会社・書類精査。
契約・実行：金消契約→引渡し当日に実行。