不動産を売る　賢い売り方

不動産の売り方を決める・どのような売り方があるのか？

不動産の売り方完全ガイド

仲介・買取の違いを理解して、売却の流れや必要な書類、費用等を把握しておきましょう。

まず押さえるべき「売り方の二大方式」

不動産の売却方法は大きく「仲介」と「買取」の2種類。スタート時にここを正しく選ぶと、その後の段取りや所要期間・手取り額が大きく変わります。

仲介（一般の買主に向けて販売）
相場価格で売れやすく、より高く売れる可能性がある一方、売却完了までの期間は読みにくい。内覧・修繕対応・仲介手数料が発生します。
買取（不動産会社が直接買い取り）
短期で現金化（早ければ即日～概ね1か月）しやすく、仲介手数料が不要。ただし価格は相場より低くなりやすい方式です。

選び方の目安：「時間より価格」なら仲介、「価格よりスピード・秘匿性」なら買取。状況に応じて、リースバックなど「売って住み続ける」選択肢が現実解になる場合もあります。

買取の場合、「瑕疵免責」と言う売却後に何かしらの故障や問題が発生しても、免責になるというメリットがあります。買い手が不動産会社であるためプロが購入するため、宅建業法の適用外になっています。

不動産売却の全体フロー

売却の工程は、会社ごとに細部は異なるものの、査定→方式選択→媒介契約→販売・内覧→交渉→売買契約→決済・引渡しの流れが基本です。

査定・調査（机上査定／訪問査定）
売却方式の決定（仲介／買取）
媒介契約の締結（一般／専任／専属専任）
販売活動・内覧対応
条件交渉（価格・引渡し時期・残置物等）
売買契約（手付金受領・ローン特約・付帯設備表等）
決済・引渡し（残代金受領・抵当権抹消・鍵渡し）
翌年の確定申告（譲渡所得・各種特例）

売却の所要期間はケース次第ですが、仲介は3～6か月がひとつの目安、買取は短期（即日～約1か月）。準備段階から逆算のスケジュールを持つのが安全です。

査定の種類と使い分け（机上査定／訪問査定）

机上査定は過去事例や周辺相場をもとに概算を短期で算出。訪問査定は現地確認を踏まえた精度高めの査定です。まず机上→本命候補は訪問で精緻化、が定番。複数社に依頼して相場と根拠を見比べるのが鉄則です。

査定に用いる代表的な考え方は同位置建物内や周辺の同年代の物件との事例比較が多いです。

最近はAIによる査定システムもあるため、依頼日の当日中に机上査定を出してくる会社も多いです。

媒介契約の選択：一般／専任／専属専任

仲介で売るなら媒介契約を3タイプから選びます。報告頻度やレインズ登録期限が異なり、活動の見える化に直結。

区分	複数社依頼	自己発見取引	業務報告義務	レインズ登録期限
一般媒介	可	可	義務なし	義務なし
専任媒介	不可	可	2週間に1回以上	7日以内
専属専任	不可	不可	1週間に1回以上	5日以内

短期で売りたい場合は専任で売る方が積極的に販売を行ってくれます。それに対して広く出して様子を見るなら一般。

ただし専任は3か月程度の専任期間中に他社へ乗り換えにくいため、会社・担当者の見極めが重要です。

売出価格の決め方と“初動2週間”の重要性

売出価格＝成約予想＋交渉余地で設計します。高すぎると反響が鈍化、安すぎるともっと高く売れたかもしれないという機会損失が発生します。

複数査定＋周辺成約事例の裏付けで根拠を固め、初動2週間の反響（内覧・問い合わせ）で価格・掲載写真・導線を機敏に見直すのが王道です。繁忙期（1～3月）の需要増を狙う戦略も有効です。

内覧準備と販売活動：第一印象が“価格”を動かす

徹底清掃・脱臭・生活感の整理（収納は7割入れを目安に余白を）
小修繕（建具の立て付け・水栓の滲み・クロス補修）
明るさの演出（照明・カーテン開け）／写真の刷新
来客動線の確保・粗相のない対応
印象を上げる準備は成約スピード・価格の両面に効く実務ポイントです。

売買契約前の交渉論点

価格に加えて引渡し時期、残置物を残しても大丈夫か？、古い設備の扱い、リフォーム前提なのか？、ローン特約など、買主のローン事情や入居スケジュールも勘案して条件を詰めます。

決裁者（家族）の日程まで含めて早めに段取りをすると、破談リスクを下げられます。

売買契約（手付金／必要書類／よくある条項）

契約当日は宅建士による重要事項説明→売買契約→手付金受領の順が一般的。必要書類は下記が代表例（物件種別で差異あり）

登記済証（権利証）または登記識別情報／検査済証・建築確認通知書
境界確認書・測量図（戸建・土地）／管理規約（マンション）
固定資産税納付書／ローン残高証明（残債がある場合）／実印・印鑑証明 等