賃貸オーナー向け：仲介会社・管理会社の選び方 完全ガイド

「仲介」と「管理」の違い

• 仲介（客付け）＝入居者募集～内見～条件調整～賃貸借契約成立までの業務。広告や査定、契約書作成などを担うのが一般的です。
• 管理＝入居者募集に加え、賃料回収／滞納対応／クレーム・緊急対応／退去立会い／原状回復手配／清掃・保守など運営全般。とくに24時間対応体制や建物管理の品質が収益安定に直結します。

ポイント：「仲介だけ依頼」も可能ですが、その場合は入居後の管理（家賃やトラブル対応）を誰が担うかを明確に。自主管理の経験が薄い場合は、仲介と管理を一貫委託するほうが事故を避けやすいです。

仲介会社の選び方：客付け力は“露出×運用×担当者”

見るべき指標

1. 募集力（露出力）
   • 主要ポータル（SUUMO／HOME’S等）への見せ方（1枚目写真・タイトル・物件説明）が上手いか。社内・他社ネットワークを広く使うか。
2. 査定力と条件設計
   • エリア相場に基づく初期賃料・礼敷・更新料・広告料の組み合わせ提案が妥当か。早期満室化に向けたABテスト的な賃料調整の発想があるか。
3. 手続きの確実性
   • 契約書・重説の作成、リスク説明、審査まで法令遵守で抜けがないか。
4. 担当者品質
   • 質問に対する即時・誠実な回答、不明点のフォロー報告、現実的な対策提案があるか。人で選ぶ重要性は公式解説でも強調されています。

大手か、地元（中小）か

• 大手：取扱件数・露出力・標準化に強み。
• 地場（中小）：地域事情に精通し、俊敏な運用が期待できる。
  → 両方比較し、担当者の力量で決めるのが実務的。

仲介手数料の上限

• 賃貸の仲介手数料上限＝成約家賃の1か月分相当（借主・貸主の合計）。分担や割引の可否は契約・交渉次第なので、見積段階で内訳の透明化を。

管理会社の選び方

コア業務と費用相場

• 主業務：運用計画、入居募集、家賃回収、滞納・クレーム対応、修繕手配、清掃・点検など。
• 管理手数料の相場：家賃収入の約5％が一例（物件条件で前後）。建物管理費は別途見積もり。安さだけを指標にしないのが鉄則です。

定量的な“ふるい”の例

• 入居率：95％以上を安定維持できているか（期間と算定方法も確認）。
• 管理戸数：1万戸以上など規模の目安（体制・ナレッジの蓄積が反映）。
• 対応体制：24時間365日の一次受けや緊急手配が内製or連携で確保されているか。
• 提案力：空室時の具体策（賃料・AD・内装・写真刷新・ターゲット切替）が言語化されているか。満室化事例確認。
• 顧客満足・担当者：定期報告の粒度、問い合わせへの反応速度、人の相性。
• “安すぎる手数料”は要注意：必要投資や人手を削った形骸管理になり、結果的に空室長期化で逆に高くつくリスク。

「仲介のみ」か「一気通貫」か：委託スキームの設計

• 仲介のみ依頼（自主管理／別会社管理）
  • メリット：仲介と管理を最適分担できる／管理費の抑制。
  • 注意点：情報連携の断絶（募集条件・審査基準・退去精算ルールなど）。運用の責任主体を文書で固定化すること。
• 仲介＋管理を一貫委託
  • メリット：募集→入居→運営→退去まで一貫運用でスピードと一体感。多数派の現実解。
  • 注意点：管理品質の見極めがすべて。複数社比較→試用期間・KPI合意が有効。

具体的な比較観点

A. 客付け（仲介）

• 直近◯か月の反響→内見→申込率の実績／平均募集日数
• 写真品質（1枚目の設計、広角・明度・編集）と広告文の質
• 募集チャネル（自社・他社連携・レインズ・ポータル露出）
• 審査ポリシー（保証会社運用、在籍・属性確認の基準）
• 担当者応対（質疑への即応、提案の具体性）
  → 根拠：仲介の業務範囲・営業担当の重要性・手数料の考え方。

B. 管理

• 入居率（算式付き）・滞納率・クレーム一次対応時間
• 24時間体制の有無と実オペレーション図
• 家賃回収・督促フロー（期限・段階・法的措置）
• 退去精算の基準（原状回復ガイドライン準拠・見積透明性）
• 修繕の手配（応急／計画修繕・費用承認プロセス・相見積の可否）
• 報告（月次レポートのKPI・写真添付・収支見通し）
• 手数料の構成（管理5％目安、建物管理費別、AD／再募集費の扱い）
  → 根拠：管理業務の範囲、手数料相場、注意点。

費用の全体像：見積で“どこまで含むか”を固定

• 仲介手数料：上限は家賃1か月分（合計）。分担方法は契約次第。
• 管理手数料：家賃の約5％が一例。新築・都心は3％程度のケースもあるが、別建物管理費が乗ることに注意。
• 募集時の付帯費：広告料（AD）、鍵交換、写真撮影、ステージング、各種点検の負担区分。
• 退去時費用の扱い：原状回復の基準と入居者・オーナーの負担境界、軽微修繕のオーナー承認閾値（例：3万円未満は自動）を事前に取り決め。
  → “安いだけ管理”は長期の空室・滞納・トラブルで逆に高コスト化し得る点に注意。

不動産会社への確認事項

1. 直近1年の入居率（算式・母数付き）は？目標と差異の要因は？
2. 平均募集日数／月あたり新規反響件数は？
3. 滞納率と回収リードタイムは？
4. 24時間一次受け→現地手配までの時間（何分／何時間以内？）は？
5. 退去～原状回復～再募集の平均日数は？
6. 修繕費の相見積や指定業者は可能？手数料は？
7. レポート雛形（KPI・写真・見通し）を見せて。
8. 管理戸数・担当者あたりの受け持ち戸数は？
9. 過去の満室化事例（ビフォー→アフターの打ち手）を具体に。
10. 手数料が安い理由は何？どこを効率化／省略している？（安すぎ注意）

失敗しがちな選び方と回避策

• 「仲介だけ」依頼で、入居後の責任分担が曖昧
  → 契約書に役割分担と連携の作法（問い合わせ窓口・SLA・情報共有）を明記。
• 費用だけで管理会社を決める
  → 入居率・対応体制・提案力を優先。安すぎる手数料は要注意。
• 担当者の力量を見ず“社名”で決める
  → 質問応答の質・スピード・論点整理力で評価。
• 大手か地場かの二元論に陥る
  → 両方面談し、自分の物件条件（エリア・築年・規模）に相性の良い方を選ぶ。

媒介・管理契約時の要注意ポイント

• 媒介（仲介）：募集条件・広告媒体・写真の権利、ADの扱い、レポート頻度、申込優先順位（先着・審査）。仲介手数料の負担割合も固定。
• 管理委託：
  • SLA（緊急一次対応時間、滞納督促の期限、定期点検周期）
  • 承認ルール（軽微修繕の自動承認閾値、見積の閾値）
  • 退去精算の基準（ガイドライン準拠）
  • 月次報告のKPI（入居率・反響数・滞納率・出納）
  • 解約条項（成果未達、報告不備等での是正・解約）
    → 「KPIを数値で合意」しておくと、のちの是正・再委託がスムーズです。

事例で考える「最適コンビ」

• 郊外・築年数が進んだアパート：地場の原状回復・DIY提案に強い管理会社＋広域に客付けできる仲介。
• 都心・駅近の区分マンション：短期回転が命。写真・コピー運用に長けた仲介＋24h対応の堅い管理。
• 遠隔保有・複数棟：規模と入居率95％以上を持続する管理会社を中核に、募集は複線化（元付／客付の併用）。

初回面談〜決定までのタイムライン例（2〜4週）

1. 候補抽出（3〜5社）：金融機関や一括比較サイトで同時打診。
2. 一次面談：会社概要・体制・KPI・費用のヒアリング。
3. 現地同行／簡易査定：具体的な募集・改善提案を比較。
4. 条件すり合わせ：SLA・承認ルール・報告形式の合意。
5. 試用期間契約（任意）：KPI合致で本契約へ。

チームタテカツ

タテカツコンテンツ編集チーム

Profile

建物や不動産に関する様々な専門情報を取材しお届けします。チームメンバーは宅地建物取引士、施工管理技士、電気工事士、など、専門業務に特化したスペシャリストが揃っています。単なるインターネット上の情報を記載するだけの記事サイトではなく、実際に不動産取引やリノベーションの現場を取材したリアルな情報を掲載していきます。

様々な建物や不動産に関するサービスがある中でどれを選ぶべきかを現場視点や第三者視点で解説していきます。
初めて家を買う人、初めて家を売る人、初めてリフォームをする人、建物や不動産業界で初めて働く人、建築関係や不動産関係で起業する人等、あなたの建物に関する活動、タテカツを応援します。

プロフィールを読む