自宅を貸す前の清掃・リフォーム完全ガイド

自宅を貸す場合に、清掃と簡易なリフォーム工事が必要になるケースが多いです。空室対策の優先順位／費用相場などを知っておきましょう。

きれい＝早く決まる、ただし“かけ過ぎ注意”

• 目的は空室対策と収益の最大化。見栄え・機能が古いと反響や決定率が落ちる一方、的確な手入れは内見の第一印象を上げ、入居決定率を底上げします。
  
• ただし費用のかけ過ぎは禁物。高い家賃で決まっても、投下コストが大きすぎると手残りが縮みます。築年帯や不人気要因に合わせた“必要最小限＋効果が高い所への集中投資”をしましょう。

「まずはクリーニングで取り組む」→「次に費用対効果の高い小規模リフォーム」→「築年や劣化状況で水回り・外装など中規模以上」の順で検討します。

賃貸用ハウスクリーニングの基本

入居後のクレームを防ぐために最低限ここまではやっておきましょう。

• 水回り（キッチン・換気扇・シンク・浴室・洗面・トイレ）：水垢・油汚れ・カビの徹底除去。
• ガラス・サッシ・網戸：採光と眺望で第一印象が激変。
• 床・巾木・建具・照明：埃・手垢・ワックスで“くすみ”を消す。
• 玄関・ベランダ：砂埃・泥・排水口清掃で衛生感。
• 室内のにおい対策：換気・フィルター清掃・消臭（カビ臭は即NG）。

実務ではクリーニング優先が空室短縮の王道。「費用は最小、効果は最大」の典型です（費用かけ過ぎ注意の観点とも一致）

リフォーム“何をどこまで”：費用対効果の高い順

まずは内装の原状回復＋一点映え

• クロス張替：1,000〜1,500円/㎡（量産クロス中心）。アクセントクロスでワンポイント入れる事も多いです。
• 床の張替：材料と施工方法で大きく変わります。上張り用のクッションフロアやフロアタイルでコストを削減するのが通常です。

決定率に効く水回り工事

• キッチン：10万～150万円（コンロ・レンジフード交換～システムキッチン化まで幅）。
• 浴室：10万～200万円（ユニットバスの交換やパネル更新で清潔感を回復）。
• トイレ：4万～50万円（便器交換・内装セットで印象が一変）。
  
  価格幅があるように、やりだしたらキリが無いのが水回り工事の特徴です。家賃回収期間を加味して冷静に判断をしましょう。

外壁塗装・ベランダ防水

• 外壁塗装：120万〜300万円（2階建ての一例）。
• ベランダ防水：2,500〜7,000円/㎡。
  塗料グレードで耐久年数と将来コストが変わるため、運用年数＝回収年数で選定。

築年帯別の“やるべきこと”

• 新築〜築10年：基本は原状回復中心（畳・クロス）。大規模は不要なことが多い。
  
• 築10〜15年：水回りメンテ・設備交換の検討期。戸建は屋根・外壁も要点検。
  
• 築15〜20年：トイレ・洗面・キッチン・UBなど交換の本格検討期。突然故障で空室長期化を招く前に先回り。

退去ごとにどこが不評かを記録→次の投資対象を特定するサイクルが有効。

古家・空き家を賃貸化する場合

• 全面リフォーム：約150～500万円
• フルリノベーション：約250～1,200万円（規模・仕様で大幅に変動）
• 項目別例：
  • レンジフード交換 約5万円～
  • トイレ・洗面台交換 約20万円～
  • 給湯器・エコキュート交換 約15万円～
  • 外壁・屋根塗り替え 約50万円～（規模で増）
  • 壁紙貼替 約40万円～（面積による）
  • システムキッチン・バス交換 約45万円～
  • 窓・玄関ドア交換 約70万円～

現実策：まず見積を複数取得し、収支（賃料アップ・空室短縮）で投資回収可能かを数字で検証。

分譲マンションを貸す前の“規約チェック”と申請

分譲は管理規約が絶対。民泊禁止・ペット可否・共用部の使い方・引越搬出入の手続き・リフォーム申請など規約違反はそもそも募集不可やトラブルの原因に。先に規約を読み、必要な申請や禁止事項を把握して募集条件を設計します。

その工事、本当に回収できる？

1. 現状把握：反響・内見数・離脱理由（アンケート）＝退去する理由や決まらない理由を明確に把握しましょう。
2. 最小投資：クリーニング＋内装軽微修繕で写真映えと清潔感をまず優先させます。
3. テコ入れ：築年帯・劣化度で水回り／床／照明など決定率を押し上げる所へ集中投資しましょう。
4. 外装・防水：戸建・低層や劣化大は外壁・屋根・ベランダを計画修繕。運用年数×塗料耐久で選定しましょう。
5. 複数見積×比較：仕様・数量・単価の内訳を横並びにして判断しましょう。

工事見積で“見るべき”明細

• 施工範囲（㎡・m・台数）が明記されているか
• 養生・撤去・処分費が含まれているか
• 下地補修の想定（上限・単価）
• 使用材料の型番・グレード・塗り回数
• 写真撮影・広告用クリンナップの有無
• 保証・アフター、工期（実働日・騒音時間帯）
• 備考：追加費の事前承認ルール

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