不動産投資とは不動産を所有し、その不動産を貸す事で毎月の賃料を得るというビジネスモデルです。また、不動産を所有する事においては基本的には融資を利用するケースが多いです。

その融資を利用するに際して銀行に保証となる担保をその購入する不動産をあてる事ができるのが、この不動産投資の大きな魅力でもあります。つまり、自分で持つ資金が少なくても、これから購入する不動産を担保にお金を借りて不動産を所有する事ができるわけです。

また、その借金を返済するのが、借りた本人ではあるものの、実質的には所有している不動産に住んでいる人の家賃、すなわち他人が働いて借金を返してくれる構造になります。

こういった不動産を担保に大きな金額を借入できる金融スキームと、不動産から生まれる家賃収入（キャッシュフロー）の2つが、不動産投資の大きな魅力です。

• 一室単位で取得。初期費用が比較的抑えやすく、売買流通が厚い。
• 管理組合が建物共用部を管理。大規模修繕の計画・負担は管理組合経由。
• 入居付け・退去が「1室＝100%空室」のため、空室リスクが大きい。

• 一室と単価が小さいため利回りは一棟より低めになりがち。管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理料の影響が大きい。
• 融資も出やすくレバレッジは付きやすいが、築古×短耐用年は融資年数が伸びにくい。
• 一室の所有者に過ぎないため、建物全体の意思決定（設備更新、用途変更など）にオーナーとして直接関与しにくい。

• 初心者や、強い立地の築浅ワンルームで安定賃料を狙いたい人に向く。
• 建物価値向上の主体的コントロールを重視する人には不向き。

• 棟全体を取得。賃料・費用・改修計画を自ら設計できる。
• 複数戸で空室分散が効きやすい。
• 共用部電気・清掃・法定点検・大規模修繕など、運営の手数は区分より多い。

• 利回りは区分より高めになりやすいが、運営ミスや大規模修繕の波でブレる。
• RC/鉄骨/木造で耐用年数・修繕費の性格が異なる。
• 融資は「アパートローン」または「プロパーローン」。物件・個人属性でLTV/年数が大きく変動。

• キャッシュフローを増やしたい人や物件のバリューアップ（外壁改修、間取り再編、リブランディング）に挑みたい人。
• 運営に手間を掛けたくない人、強い管理体制を組めない人には不向き。

• 仕入れ価格が低く抑えやすく、DIY/軽微改修で賃料アップが狙えるケースも。
• ファミリー層の長期入居が期待でき、退去頻度が低め。
• 一方、空室時は賃料ゼロ。近隣需要と賃貸ターゲットの設計が肝。

• 賃料は安定しやすいが、入退去の波が利益を左右。
• 水回り・屋根・基礎・配管など隠れ修繕の見落としが命取り。
• 再建築不可・セットバック・越境・擁壁等の法規制・物理的瑕疵に注意。

• 地場に精通し、小回り投資・セルフ改修・出口（売却/長期保有）を柔軟に描ける人に向く。
• 遠隔・ワンオペでの多棟展開は運営負荷が高くなりやすい。

• テナントの信用力・用途地域・消防/設備基準・原状回復条項など契約実務が高度。
• 共益費・水光熱・看板収入・屋上利用・駐車場等、収益項目が多層。
• 空室が長期化しやすく、リーシング力と仲介ネットワークが勝負。

• 住宅より利回りが高い一方、マクロ・景気感応度が高い。
• 大規模CAPEX（外壁、設備全更新）の振れ幅が大きい。
• DSCR/金利感応度管理、テナント与信・契約管理が肝。

• PM/リーシングの体制を組める中級〜上級者、法人スキーム向け。
• 小規模個人が単独で挑む場合は余剰流動性と空室耐性が不可欠。

不動産投資には融資が不可欠です。最近では中古戸建投資のように現金で買付を入れてDIYでリフォームをする「無借金投資」をする方も多くいますが、本来の不動産投資の担保余力を活かしたレバレッジによる投資こそが本来の不動産投資の醍醐味ともいえます。

ここでは、不動産投資における融資の概要について説明します。

• 個人属性：年収、勤続年数、保有資産・負債、納税証明、確定申告、家族構成、居住形態
• 物件属性：所在地、種目、築年、構造、面積、利回り、耐用年数、検査済証/図面、レントロール、固定資産税評価
• 事業計画：賃料想定、空室率、運営費（PM費、修繕、保険、税金）、金利シナリオ

• LTV（Loan to Value）：融資/物件価格。
• 返済比率（返済負担率）：年返済額/年収。
• DSCR：NOI/元利返済。1.1〜1.3以上を目安とされやすい。
• 金利ストレス：金利上昇時でもCFが黒かを確認。

• 耐用年数と融資年数（木造は短くなりがち、RCは延びやすい）。
• 建築確認・検査済、違法増改築有無、再建築不可・借地・擁壁等の瑕疵。
• レントロールの実在性、相場賃料との乖離、滞納・原状回復費の見込み。
• 土地権利、法規（用途地域、建ぺい率・容積率、接道、地区計画）、ハザード。
• 反社・マネロンチェック、資金の出所、取引の一貫性。

• 金利タイプ（変動/固定/ミックス）、期間、LTV、元利均等/元金均等、団信、連帯保証。
• コベナンツ（財務制限・期中報告義務）や、追加担保要請の条件も要確認。

• メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ等）：個人向け投資は厳選、プロパー中心。属性・規模・法人実績が重視されやすい。
• 地方銀行：地元案件・地場ネットワークに強い。エリアと物件属性の適合が鍵。
• 信用金庫・信用組合：コミュニティ密着。融資姿勢は関係性・預金・紹介で左右。
• ノンバンク：LTV高めや短期ブリッジなど柔軟だが、金利・手数料が高め。
• 政策金融（日本政策金融公庫 等）：創業・小規模向け枠。住宅投資は枠外でも、付帯事業で使えることも。
• ネット銀行系：審査はデータドリブン、標準化された商品性。築古・特殊は通りにくい傾向。

• 金利上昇ストレスを前倒し計測（＋1〜2%上昇でも赤字転落しない計画）。
• 修繕積立（年間家賃の5〜10%目安）と緊急予備資金を別口座で確保。
• 借入分散（固定と変動のミックス、期間の階段化）で金利・リファイナンスリスクを分散。
• テナント分散・用途分散・立地分散で空室耐性を高める。

• リスケ交渉（元金据置・期間延長）。試算表と改善計画をセットで提示。
• 借換え・劣後ローン・追加担保で条件是正。
• 資産売却（高稼働の優良区分の売却で流動性の現金化）。
• 任意売却／競売回避の調整。
• 保証会社・連帯保証への対応、期限の利益喪失条項に留意。
• 最終的な法的整理は専門家へ。早期相談が損失最小化の鍵。

不動産投資は自分が住む住居と異なり、買って終わりではありません。貸主として借りて住んでくれる人のためのメンテナンス活動が必要になります。その不動産を管理していくメンテナンスを不動産管理と総称しますが、主な仕事は賃料回収と建物のメンテナンス、入居者の募集業務になります。いずれもオーナー（大家さん）が自分で行うケースもありますが、ほとんどの場合、不動産会社に不動産管理も依頼するケースが多いです。

• 口座振替・クレカ決済の導入で滞納率低くさせるケースが多いです。現金回収は現在では稀です。
• 入居者に保証会社に加入（入居審査時）してもらう事で滞納リスクを外部に負担させるケースも増えています。
• 管理会社に委託する場合は、集金代行 or PM一括管理で月額賃料の3〜5%が目安となります。

• 滞納発生から3日・1週間・月末の段階連絡、内容証明への移行基準を明文化しているケースが多いです。
• 契約書に遅延損害金・保証会社利用・明渡し条項を記載します。
• 精算書（入金・未収・督促履歴）の月次レビューで早期発見がまず第一に重要です。

• 共用部清掃（週1〜）、雑草・ゴミ、照明交換。
• 設備点検：消防・非常照明、受水槽/貯水槽、エレベーター、給排水、浄化槽、機械警備。
• 小修繕（雨漏り、建具、外構）、クレームSLA（初動◯時間以内など）設定。
• 保険（火災・施設賠償・家主費用）を最新の設備・契約に合わせて更新。

• 水光熱・保守契約の見直し（入札・相見積もり）。
• エネルギー管理（LED、給湯器高効率化、断熱）でコストを削減する事も必要。
• 年次で修繕計画表（5年/10年）を更新。

• 入居中から退去前査定→工事発注の先行で空室期間短縮。
• 住宅：原状回復ガイドラインに沿う負担区分の明確化。
• 募集力を上げる「小さな投資」：照明・スイッチ類統一、アクセントクロス、玄関土間シート、水栓交換、無料Wi-Fi、宅配ボックス等。
• 事業用：スケルトン返しや残置条件を契約で整理。B工事・C工事区分の明確化。

• 想定賃料は競合調査×成約事例でバックチェック。
• 媒体出稿（ポータル／自社サイト／SNS短尺動画）、写真は広角＋実測寸法＋360°。
• 仲介インセンティブ設計（AD、フリーレント、重説同席の迅速化）。
• KPI：反響数/週、内見率、申込率、空室日数、成約賃料ギャップ、滞納率。

• 手数料削減、意思決定スピード、現場の「発見」学習。
  デメリット
• 24時間対応・クレーム・法定点検手配など時間コストが大きい。
• 賃貸借・原状回復・鍵管理・個人情報・反社チェック等、実務知識が必要。

• 入居者対応はPM、賃料改定・大規模修繕・賃貸戦略はオーナー主導。
• 会計・レポーティングはクラウド化（収支・賃料・修繕・滞納のダッシュボード化）。
• 年次レビュー会（オーナー×PM×仲介）で次年度の賃料改定・設備更新・広告費方針を決定。