団地で不動産投資？実は安定収益が狙える団地活用術とは
団地というと、どんなイメージを持つでしょうか？
「古い」「狭い」「高齢者が多い」といったネガティブな印象を持つ人も少なくありません。
しかし今、「団地を買って住む」のではなく、「団地を買って貸す」という選択肢が、じわじわと注目され始めています。
理由は明快です。
■ 物件価格が安い
■ 改装（リノベーション）によって付加価値をつけやすい
■ 賃料相場が比較的安定している
■ 中古市場が飽和する中で「お宝物件」も埋もれている
「団地を購入して賃貸経営をする」という戦略について、具体的なメリットや収益シミュレーション、注意点、そして実際に成功させるためのノウハウを詳しく解説していきます。
団地は“低リスクで始められる不動産投資”
都心の新築マンション投資では、初期費用として数千万円規模の資金が必要です。これに対して、団地はどうでしょうか？
多くの団地は、以下のような特性を持っています。
- 築年数が古いため価格が安い
- 現金購入がしやすく、ローン不要のケースも多い
- 管理組合が機能している物件も多く、維持管理も意外と良好
たとえば、埼玉県の郊外にある築50年超の団地であれば、400万円台〜700万円程度で購入できることもあります。都心からのアクセスが1時間圏内であっても、団地であれば破格で手に入るのです。
東京都内においても、稲城市や府中市まで視野を広げると1,000万円居以内の団地物件は見つかります。
このような低価格帯の物件であれば、金融機関からの借り入れなしに始められるため、金利上昇のリスクや返済のプレッシャーがないのは投資初心者にとって非常に安心材料です。
団地賃貸のリアルな収益モデル
では、実際に団地を買って貸すと、どのくらいの収益が期待できるのでしょうか？
以下は、実際に団地を活用して賃貸経営を行った場合をシミュレーションしてみましょう。
実例：千葉県・築47年団地（3階・エレベーターなし）
- 物件価格：520万円
- リフォーム費用：約180万円（床・水回り・内装一部改修）
- 総投資額：約700万円
- 月額家賃：6.3万円
- 年間家賃収入：75.6万円
- 表面利回り：10.8％
このように、利回り10％超えを実現できるケースは決して珍しくありません。特に、地方や郊外の団地であれば物件価格が安いため、賃料が抑えられていても投資額とのバランスで高利回りを確保することが可能です。
さらに、団地の場合は長期にわたる修繕積立金があるため、定期的に共有部のメンテナンスが入ります。そのため、玄関ドアが新しくなっていたり、窓サッシが新しくなっていたりと、意外と状態の良い物件も多くあります。
団地を賃貸活用するメリットとは？
団地投資の魅力は、何も「安く買える」だけではありません。以下に主なメリットを整理してみましょう。
初期費用が少なく、リスクが小さい
団地の物件価格は一般的に低く、現金一括購入が可能な水準にあります。借入れリスクがなければ、空室が出たときのストレスも軽減できます。
堅牢な構造と管理体制
多くの団地はRC（鉄筋コンクリート）造で建てられており、耐震性や耐久性にも優れています。また、旧公団や住宅供給公社が設計していることが多く、先述した通り、共用部のメンテナンス体制も安定しているケースが多いです。
オートロック等はなくても、敷地内に管理棟があるため、巡回している管理人がおり、共有部の清掃もマメに行われているケースが多いです。
リノベーションで付加価値をつけられる
築古団地の大半は古い内装で放置されているため、少額のリノベーションで劇的に印象を改善できます。最近では、「団地リノベ専門」の設計事務所も登場しており、オシャレで機能的な空間に変える事例も増えています。
ただし、残念ながらすぐに誰もが住める状況の物件は安い価格では出ていません。特にユニットバスやキッチン等の水回りの改修、室内の和室を洋室にするなどの部分的なリフォーム工事は必ず必要になると思っておいた方がいいです。
ここが、最近話題になっているボロ戸建て投資と少し異なる点で、戸建ての場合は古くても既にユニットバスが入っているケースが多いですが、団地の場合は、新築時の浴室のままですと、在来工法の浴室になります。
その在来工法の浴室からユニットバスに変更するには工事費用が100万円単位で必要になるケースもあります。事前に信頼できるリフォーム会社に相談しておき、なるべく費用を抑える工夫が必要になります。
購入前に必ず確認したい「団地賃貸の注意点」
メリットの多い団地賃貸ですが、注意点もいくつか存在します。ここを見落とすと「貸せない」「利益が出ない」リスクもあるため、十分に精査が必要です。
賃貸禁止の団地もある
自治会や管理組合によっては、「賃貸を禁止」「本人居住のみ」などの規約が存在します。購入前には、必ず管理規約や理事会議事録を確認しましょう。
エレベーターなし・階段物件はターゲットに制限
4階・5階でエレベーターがない団地は、若い人や高齢者にとって敬遠されがちです。そうした場合は、低層階を狙う、あるいは安さを武器に外国人や単身者を狙うなどの工夫が必要です。
修繕積立金・管理費の負担も計算に入れる
団地は築年数が経っているため、将来的に大規模修繕の可能性もあります。修繕積立金が高額に設定されているケースも多いため、表面利回りだけでなく、実質利回り（手取り）も必ず試算しておきましょう。
どんな人に団地を貸すべきか？ターゲティング戦略
団地の間取りは2DK〜3DKが多く、ターゲット層は以下のように多様です。
◎ 高齢者
静かで周辺環境が整っている団地は、高齢者にとって理想的な居住環境です。特に1階の物件やエレベーター付き物件は人気が高い傾向にあります。
◎ 単身・カップル・新婚層
団地リノベーションにより「カフェ風」「北欧風」といったデザインにすれば、若年層にも十分訴求できます。
「家賃を抑えつつ、広くてオシャレな家に住みたい」というニーズは根強く存在します。
特に団地は敷地内に広い公園がある事も多く、子育て世代にとっては意外と暮らしやすい環境です。神奈川県の一部団地では、敷地内に小学校やスーパー等もあるマンモス団地も存在します。
◎ 外国人労働者・技能実習生
団地周辺に工場や産業エリアがある場合、外国人労働者のニーズもあります。家具付き・Wi-Fi付きの短期貸しなどを選択肢に入れると稼働率が高まります。
団地賃貸で成功するための具体的戦略
団地での賃貸経営を成功させるには、「安く買って高く貸す」だけでは不十分です。下記のようなポイントを押さえておきましょう。
購入時は「居住率の高い団地」を選べ
同じエリアでも、団地によっては人気に差があります。
「駅から徒歩圏」「商店街や病院が近い」「団地内に保育園がある」といった生活利便性の高い団地を選ぶと空室リスクが減ります。
購入前に必ず現地を訪れ、洗濯物を干している家や、カーテンがかかっている家が1棟のうちどれくらいあるか確認しましょう。ほとんど人が住んでいる団地であれば、一定の需要があり、心配がいりませんが、空室が目立つ団地は要注意です。
この先、残念ながら日本は人口が減る一方です。基本的に空き室が目立つ団地がこのあと再生されて、多くの入居者が集まる事はほぼないと思っておいた方が良いです。
この観点で見た場合に、団地投資に適する物件はどうしても首都圏近郊に限られてきます。
フルリノベは慎重に
確かにフルリノベーションは見た目が大きく改善されますが、やりすぎると回収に10年以上かかることもあります。
リノベ費用を最小限に抑え、家賃設定とのバランスを見極めましょう。特に水回りの工事に関しては既存の設備をなるべく使いまわす事も検討に入れておくと良いです。
また、実際に施工するにあたっても信頼できる業者を事前に見つけておくことをおすすめします。購入してから慌てて高い業者に依頼すると損失を回収するのに時間がかかります。
長期的には「出口戦略」も考えておく
賃貸経営は、いずれ「売却」という選択肢も想定すべきです。将来の買い手が付きやすいエリア・団地を選んでおくと、出口でも損をしづらくなります。
また、敢えてオーナーチェンジ物件を購入して、退去後に室内の状況が悪い場合は、そのまま売却してしまうという方法もあります。
退去までの含み益でリフォーム費用を捻出できるというメリットもあります。
団地は“堅実で再現性のある投資”の1つ
新築マンションが飽和し、都心の不動産投資が過熱している今こそ、団地のような“眠れる資産”に目を向ける価値があります。
- 初期費用を抑えられる
- 空室リスクが読みやすい
- 改装による付加価値の創出がしやすい
- ターゲットが幅広い（高齢者・若者・外国人など）
これらの理由から、団地賃貸は「高利回り×安定経営」が両立しやすい手堅い投資として注目されています。
投資初心者の最初の1戸として、あるいは堅実な資産形成のためのポートフォリオの一部として、団地という選択肢を今こそ真剣に検討してみてはいかがでしょうか。
様々な建物や不動産に関するサービスがある中でどれを選ぶべきかを現場視点や第三者視点で解説していきます。
初めて家を買う人、初めて家を売る人、初めてリフォームをする人、建物や不動産業界で初めて働く人、建築関係や不動産関係で起業する人等、あなたの建物に関する活動、タテカツを応援します。