不動産に投資する

不動産管理業務の内容

不動産投資のリフォーム

不動産管理とは何か

賃貸管理

入居者募集（客付け）：広告・ポータル掲載・仲介連携・内見対応。
賃貸借契約の締結・更新・解約：申込受付、入居審査（保証会社審査を含むのが一般的）、契約書作成、重要事項説明、更新・解約手続き。
家賃管理：入金確認・滞納督促・保証会社連携・敷金管理。
入居者対応：設備不具合、騒音・ゴミ出し等の生活トラブル対応。
退去立会い・原状回復精算：国交省ガイドラインに基づき負担区分を判定。

建物管理

清掃・管理員業務：共用部（エントランス・廊下・階段・ゴミ置場・駐輪場等）の美観維持。
設備点検・法定点検：消防設備・給排水・エレベーター等の保守点検、必要に応じた修繕。
長期修繕計画・大規模修繕：10〜15年程度のスパンで外装・防水等の計画立案・発注。
管理組合運営補助（区分マンション）：会計・出納・総会運営補助など。

ワンルーム区分等では、専有部の賃貸管理（オーナー→賃貸管理会社委託）と、建物全体の共用部管理（管理組合→建物管理会社委託）が別契約になるのが一般的です。

賃貸管理の業務をくわしく

募集・広告・内見

広告宣伝は自社サイト・大手ポータル・SNS・紙媒体（チラシ・ポスティング）等を組み合わせ、写真・設備タグ・周辺情報の精度を高め反響を増やします。VR内見や動画内見などIT内見は遠方層の取り込みに有効。

申込・審査・契約

申込書・身分証等の提出→入居審査（勤務先・収入・人柄・保証会社審査）→契約書作成→重要事項説明→鍵渡し。 初期費用（敷金・礼金・保証料・火災保険・前家賃等）の領収までが一連の流れです。

家賃回収・滞納対応

月次の入金確認・未納督促・保証会社請求・オーナー送金・月次報告。日本では入居者の権利が強いため、法的手続きを踏まえた穏当かつ確実な回収運用が重要です。

入居中トラブル対応・設備修繕

騒音・臭気・ペット・水漏れ等、入居継続に直結するため即応が肝。修繕は必要性の見極めと適正コストがポイントです。

退去立会い・原状回復精算

経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意・過失・善管注意義務違反は借主負担という国交省ガイドラインの基本原則に沿って、施工単位・経過年数を考慮し按分します。

建物管理の業務をくわしく

清掃・管理員・見栄えの維持

共用部の清掃・巡回は内見時の第一印象を左右し、入居継続にも効きます。掲示・サイン・照明・植栽の状態も定期点検。

点検・保守と「法定点検」

消防設備・給排水・エレベーター等の点検や、不具合の補修・更新手配。法定点検の対象設備は期日を守り、記録・是正を適切に。

長期修繕計画と大規模修繕

外壁・屋上防水・配管などライフサイクルに合わせたCAPEX計画を立案。10〜15年スパンを目安に、事前の調査・設計・相見積・監理まで段取りします。

管理組合運営（区分）

会計（決算案・予算案・収支報告）、出納（管理費・修繕積立金収納・経費支払）、総会運営補助、長期修繕計画の策定・見直し。

管理委託料と契約形態：コストの考え方

管理委託料の目安：5〜8％（3〜10％のレンジ）。同率でも含まれる業務が異なるため、基本メニュー／オプションを確認し、安価に見えてもトータルが高くならないか検証します。

管理会社の選び方：チェックリスト

入居付けの実績（入居率・平均空室期間・退去率・仲介ネットワーク）。
業務範囲と対応力（24時間一次対応、駆け付け、IT内見、原状回復の適正精算）。
建物管理の品質（清掃頻度、法定点検の運用、長期修繕の考え方）。
費用の透明性（委託料に含まれる/含まれない、工事項目の見積透明性）。
組織の安定性・管理戸数（ノウハウ蓄積・継続性の観点）。

法令・ガイドラインの要点

賃貸住宅管理業法（2021年施行）：200戸以上の管理業者は国への登録が義務化。サブリース勧誘等の適正化が図られ、重要事項の事前説明等がルール化されています。管理委託先の登録状況を確認しましょう。
原状回復ガイドライン：退去時の負担区分・経過年数・施工単位の考え方が整理。トラブル抑止の共通ルールとして管理会社の実務でも参照されます。

自主管理と管理委託の比較

自主管理はコスト圧縮余地がある一方、時間・専門性・対応SLAの確保が前提。副業・遠方・複数棟運営では難易度が上がります。
管理委託は手間の大幅削減と安定運営が狙えるが、委託料とオプション費用の総コスト把握が重要。

KPIで回す不動産管理：数字で見る運営品質

募集KPI：反響数／内見数／内見→申込率、掲載更新頻度（写真・文言）。
稼働KPI：稼働率、滞納率、入居者満足（クレーム一次回答SLA・解決リードタイム）。
建物KPI：清掃評価、法定点検の期限遵守、是正件数、長期修繕積立の健全度。

物件タイプ別の管理ポイント（区分／一棟／戸建）

区分マンション

専有部は賃貸管理会社、共用部は管理組合→建物管理会社という二層構造。規約・使用細則に合わせた入居運用が前提。

一棟（アパート／マンション）

空室対策×建物維持が両輪。清掃・法定点検・長期修繕を計画運用し、写真・広告を常に最新化。

戸建賃貸

共有設備が少なく建物の個別メンテが中心。入退去時の原状回復の線引きをガイドライン準拠で。

よくある質問

管理委託料は何％が妥当？

A. 5〜8％が目安。ただし含まれる業務が会社ごとに異なるため、料金表と契約書で基本・オプションを確認してください。

原状回復で揉めないためには？

A. 国交省ガイドラインの考え方で負担区分・施工単位・経過年数を説明。写真・見積の透明化で合意形成を。

管理会社は一社にまとめるべき？

A. 賃貸管理と建物管理を分ける／まとめるは一長一短。連携はスムーズでも、得意・不得意が出るため強みの見極めが先決。

法定点検はどれが対象？

A. 代表例として消防設備・給排水・エレベーター等。対象・周期は規模や設備により異なるため、点検計画表で期日管理を。

サブリースは管理の代替になる？

A. 収入平準化の側面がある一方、契約条件（賃料改定・中途解約・原状回復・修繕負担）に注意。勧誘・説明の適正化は法令・ガイドラインで明確化されています。