不動産に投資する

不動産投資の金融機関と融資の種類

不動産投資の融資｜金融機関の種類と選び方を徹底解説

金融機関の種類と特徴

メガバンク

特徴：全国展開・調達安定。個人投資家よりも資産家・法人との取引比重が高く、審査は相対的に難易度高め。条件がハマると金利・上限額で有利になり得ます。基本的に初めての不動産投資でメガバンクからの融資を受けるのは非常に難易度が高いと思っておいた方が良いでしょう。

地方銀行・信用金庫

特徴：エリア適合性を重視。メガより門戸は広めな一方、金利はやや高めになることも。物件所在地・居住地との関係や、地域との関係性が効きます。しかし、近年では群馬銀行等の地方銀行が東京に支店を設けて、不動産投資専門の融資を行っているケースがあります。銀行名だけでエリアが限定されると判断をしないようにしましょう。

信託銀行

特徴：銀行業＋信託機能。比較的低金利が言われ、安心感は高い反面、手数料や取引全体の条件も総合で見る必要があります。

ノンバンク

特徴：与信の柔軟性は高く審査が通りやすい・スピードで優位。ただし金利は高めになりやすい。

ネット銀行

特徴：低金利が魅力。審査はデータ重視で厳格になりやすく、オンライン完結。

アパートローン vs プロパーローン

アパート（マンション）ローン

規格型商品。審査基準・条件があらかじめ決まっており、審査スピードが速い。
上限は年収倍率（7〜8倍目安）で管理されるケースが多い（例示）。属性に左右されやすい。

プロパーローン

個別与信（資産背景・事業性・実績）でオーダーメイド審査。
高額・長期が狙いやすい反面、審査に時間。保証会社不要で、連帯保証が求められるのが一般的。

金利タイプと返済方式

変動金利：初期金利は低め。上昇リスクに備え、金利が上がった場合のキャッシュフローのシミュレーションをしておく。
期間選択固定／全期間固定：一定期間（例：3〜10年等）や全期間で固定。金利リスク低減の代わりに初期金利は高め。
返済方式：元利均等はキャッシュフローが読みやすい、元金均等は総支払利息の圧縮に寄与（事業計画に合わせて選択）。

「金融機関の選び方」

借入金額

どれだけ借りられるかは、担保評価・耐用年数（構造×築年）で変動。家賃収入と返済のバランス（DSCR）を黒字で維持できる上限を計画的に。

金利（固定・変動のミックス）

金利水準の差はCFに直撃。金利タイプのミックスや借入の期間分散で金利リスクを分散化させる方法を取る人もいる。

返済期間（物件寿命・CFの最適点）

長期化で月々返済は軽くなるが、総支払利息は増える。耐用年数と修繕サイクル、出口計画（売却・借換）と整合させる。

団体信用生命保険（団信）

付帯内容（がん・三大疾病等）や金利上乗せの有無を比較。家族の保障設計とも整合を。

補助軸

取引スピード・審査姿勢（ネット完結か、対面重視か）。
取引の広がり（借換・追加融資・当座の付随サービス）。

審査で見られるポイント

個人の属性：年収・勤務先・勤続年数・資産背景。
自己資金：頭金・金融資産。
物件の収益性：家賃収入・運営費・空室想定・耐用年数。
事業計画の妥当性：計画がブレた場合のシミュレーション分析（賃料−5%、金利＋1%等）。
これらを整合の取れた資料（レントロール、相場根拠、修繕計画）で示すと通りやすい。

具体的な“枠”の例として、年収・金融資産・返済比率など、金融機関ごとに目安条件が設けられることがある（例：年収倍率、返済比率上限等）。詳細は各行の要項や提携スキームに依存。

年収・資産・戦略別：銀行の当て方

年収700万前後・一次取得：アパートローン中心に低金利×審査スピード重視で比較。ネット銀行は低金利だが審査は厳格化傾向。
高属性（年収1,500万〜／法人化）：プロパー含め上限額・期間を狙う。事業性・実績の見せ方が鍵
ブリッジ・短期回転：ノンバンクで取得→期中改善→地銀・信託へ借換という選択肢も（条件差・手数料に留意）。

フルローン／オーバーローンは“効率”と“安全性”の綱引き

フルローンは手元資金を温存できる一方、返済比率上昇と金利上昇局面の脆弱化に注意。商品ごとの対象エリア・条件を必ず精査。

申込から実行まで：5ステップの全体像

事前審査（仮審査）
物件契約（売買契約）
本審査
金消契約（金銭消費貸借契約）
融資実行・引渡し
各ステップで求められる書類や確認ポイント（属性資料、物件資料、事業計画）は借入先ごとに異なるため、カバレッジを事前に準備。

銀行交渉の実務：条件を一段引き出す技

相見積（複数行打診）で「金利・期間・団信・保証料」を総合最適化。
期中の数字（稼働率・滞納率・NOI・修繕実施）を四半期で共有し、次の借換・追加を見据える。
修繕・省エネ投資の計画性（ESG観点も含む）を伝えると、事業継続性の信頼に繋がる。

「金融機関の選び方」

A. 目的・計画

目的（キャッシュフロー／資産形成／相続）
出口（長期保有／借換／売却）と金利シナリオ

B. 物件スペック

立地・家賃相場・空室リスク
構造と耐用年数／修繕計画／レントロールの再現性

C. 借入条件

借入上限（LTV／年収倍率）、返済比率
金利タイプ（変動／固定／ミックス）、返済期間
団信（特約の内容）、保証料・手数料の総額
ネット銀行／信託／地銀／ノンバンクの比較表を作る

D. 審査書類

属性資料（年収・勤続・資産）
物件資料（登記・図面・検査済・レントロール・相場根拠）
事業計画（NOI、DSCR、感度分析：賃料−5%、金利＋1%、空室＋5pt）

よくある質問

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは？

投資ローンは事業用の色合いが強く、物件収益性や事業計画が重視されます。返済原資は給与＋賃料という考え方で、審査着眼点が異なります。

ネット銀行は本当に低金利？

概して低金利だが、審査は厳格になりやすい。オンライン完結でスピードは速い一方、定量基準への適合が重要。

どの銀行が“おすすめ”？

人と案件で変わるが、比較記事ではメガ・信託・地銀・ノンバンク・ネット銀行・日本公庫の主要商品がリスト化されている。自分の属性・物件・目的に合う“土俵”を選ぶ。

初心者はどこから当たるべき？

アパートローン系は一次取得との相性が良く、条件が見えやすい。ただし年収倍率・返済比率・耐用年数の制約を早めに把握し、机上→現地→審査書類の順に準備。