不動産に投資する

不動産管理会社の種類

不動産管理会社の種類

管理会社の「機能別」タイプ

仲介専門会社

入居者募集・契約など仲介（客付け）に特化。自主管理や管理専門会社と組み合わせるケースで力を発揮。募集だけ任せたいニーズに合う。

仲介管理会社

募集～契約～入居中対応～退去精算～軽微な建物管理まで一貫対応。副業投資家・初心者に相性がよい。

管理専門会社

入居者対応・建物維持など管理業務に専門特化。社宅・学生寮など募集を伴わない用途で有効。募集は外部の仲介と組む。

PM型

自社の客付け店舗を持たず、地域の仲介網やネット集客をハブしてオーナーの経営視点で運営。広域対応・合理運営が特徴。

「規模別」タイプ：大手 vs 地域密着

大手

知名度・広告力・サービスの厚みが強み。入居促進策も豊富。ただし柔軟性に限界や担当入替の頻度などがデメリット。

地域密着

迅速・小回り・地場情報が武器。会社・担当者で品質の振れ幅が出やすいので実績の見極め必須。

比較の際は、エリア特性×自分の関与度（遠隔・多棟化・本業の忙しさ）で選ぶとミスマッチを避けられます。

契約形態の核心：集金代行 vs サブリース

集金代行（一般管理）

管理会社がオーナーの代理として、賃料回収・入居対応・清掃等を行う。家賃や敷礼の決定権はオーナーにあり、投資の主導権を保てる。

サブリース

管理会社が一括借上げして転貸。オーナー収入は保証賃料（相場の85–95%が一般的）。空室リスクは管理会社負担だが、家賃上昇の果実は取りにくい。契約更改時の保証賃料見直しにも注意。

仕組み上の違い

空室保証の有無（サブリースのみ）
管理料水準（サブリースの方が高め）
意思決定権（集金代行＝オーナー、サブリース＝借上げ側の裁量が大きい）

建築メーカー系サブリースは長期の借上げを前提にする例が多く、賃料見直し・中途解約等の条項が売却時にも影響する。契約条件の精査は必須。

管理費の相場感と費用の見方

管理委託料の目安：家賃の約5%（レンジとして3〜8%）。極端に安い提示は、管理品質や人員配分にしわ寄せが出る可能性に注意。
サブリースは保証賃料控除の設計が本丸。賃料改定条項・免責条項の有無や範囲を必ず比較する。

「入居付け力」を数値で見抜く

見るべきKPI（例）

入居率（稼働率）：95%以上を一つの目安に。エリア別・築年別の開示があれば理想。
管理戸数：1万戸以上は経験蓄積の客観指標の一つ（「多ければ必ず良い」ではないが比較軸に）。
反響→内見→申込の漏斗（CVR）を定例で数値報告できる会社か。
仲介ネットワーク：自社店舗偏重か、PM型のように外部仲介を広く活用する設計か。

「対応力」を実地で確かめる

24時間・365日の一次受け・拠点距離・人員

トラブルは夜間・休日に起こる。24時間窓口、物件までの到着目安、必要人員を確認。

体制と平時の連絡品質

一次受け→判断→手配→報告のSLA、担当者のレスポンス、代行窓口の引継ぎ体制（担当交代時の情報連携）を事前にチェック。

経営の安定性

家賃送金遅延リスクを避けるため、財務の健全性や第三者情報の参照を。

法令・登録のチェックポイント

賃貸住宅管理業法：管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は登録が義務。委託先が該当するか、登録の有無を確認。
登録制度の趣旨は、業務ルールの明確化と適正運営の確保。登録の有無は信頼性確認の基本になる。

ケース別：このタイプが向いている

副業×遠隔運営：仲介管理会社 or PM型。丸ごと任せつつ、KPIで管理。
社宅・学生寮など募集不要：管理専門会社＋必要時のみ仲介を外注。
築古一棟の立て直し：PM型（外部仲介の広域活用）で露出最大化→入居付け力を数字で追う。
確実な平準収入重視：サブリースだが、保証賃料・改定条項を要精査。

失敗しない「選定プロセス」テンプレ

要件定義：目標入居率・想定AD・募集条件・報告頻度・解約条項。
候補抽出：大手・地域密着・PM型から3〜5社。登録の有無も確認。
RFP（依頼書）送付：KPIサンプル、月次レポート雛形、夜間体制、仲介ネットワーク、費用内訳を提示要請。
現地同席内見：案内導線と現場改善提案を見て、入居付け力の実像を評価。
試用or段階移管：1棟（または数室）で6か月試行し、KPIで比較。
契約：集金代行 or サブリースを確定。賃料改定・原状回復・解約・広告費など条項の赤入れ。

注意したい落とし穴

「購入した会社にそのまま管理」：管理部署の実在・人員・実績を要確認。売買片手間の恐れ。
異常に安い管理料：人手カット→対応遅延・滞納増・空室長期化につながり逆に高く付く。
サブリース依存：賃料上昇局面の機会損失や長期縛り・改定条項に注意。

よくある質問

管理会社の「入居付け力」はどう測ればいい？

A. 入居率（95％以上目安）、反響→内見→申込CVRの開示、外部仲介の活用度、写真・原稿の更新頻度を確認。

管理料は何％が妥当？

A. 目安は5％前後（レンジ3〜8％）。単価だけでなく、含まれる業務範囲と報告品質で総合判断。

PM型と従来型の違いは？

A. PM型は自社店舗に依存せず外部仲介網とネット集客で広域に募集、オーナー視点の収益管理を重視。

サブリースは安全？

A. 空室リスク移転のメリットはあるが、保証賃料（相場85–95%）・改定条項・中途解約条件の確認が不可欠。

法令面は何を見れば？

A. 賃貸住宅管理業法で200戸以上は登録必須。委託先が登録該当か・登録済みかを要チェック。