不動産に投資する

不動産投資物件の選び方

不動産投資の物件選び

不動産投資の物件選びは「目的」から考える

最初にやるべきは、投資目的の明確化です。副収入（キャッシュフロー）重視か、相続・税務対策か、将来の資産価値（キャピタル）重視かで、選ぶべきエリアや物件スペック、利回りの許容レンジが変わります。

目的→予算→情報収集→現地確認の順に進めると迷いにくく、意思決定までの一貫性が保てます。

物件情報収集の方法

不動産投資会社／仲介会社／ポータルサイトの3ルートを使い分けます。投資会社はワンストップ支援や融資相談の強み、仲介会社は取り扱いの裾野が広い強み、ポータルは短時間で大量比較という強みがそれぞれあります。

複線化して相場観を掴みつつ、信頼できる事業者を見つけるのが近道です。

補足：一部の“良い物件”は必ずしも広く公開されず、懇意客へ優先紹介される傾向があるため、事業者開拓は有効手段です。

物件選別の判断方法

物件比較の出発点は次の8項目。机上での一次スクリーニングに使い、あとで現地検証で上書きします。

予算／初期費用
周辺家賃相場と想定家賃
利回り（表面だけでなく実質利回りも）
築年数（修繕・耐震・価格妥当性の判断材料）
駅徒歩分数（特に単身向けで効く）
管理費・修繕積立金（区分の実質収益に直結）
間取り（ターゲットとの整合性・ただしリフォームでの変更も可）
総戸数（規模・管理体制の目安）

これらは“落とし穴”を避けながら、収益の再現性を高める核心チェックです。

忘れがちな「選定の視点」｜エリア・人口動態・構造/設備

一次スクリーニング後は、家賃相場と必ずしも一致しているわけではない、次の視点から見てみましょう。例えば、不動産価格が

エリア（商圏/会社・学校）
人口動態（単身/ファミリーの需給方向
建物の規模・構造・設備（RC/木造、設備の陳腐化度）

これらを横串で評価。需要が続くかを構造的に見極めます。

「利回り」の見方｜表面と実質、どちらで比較すべき？

サイト表示は表面利回りが中心ですが、実態のキャッシュフローに近いのは実質利回り。

表面利回り＝年間家賃収入÷購入金額
実質利回り＝（年間家賃収入−年間経費）÷（購入金額＋購入時諸経費）

費用（PM、修繕、税金、保険など）を含めて再試算し、相場や属性と比較します。利回り“だけ”が高い物件は、築古・地方・瑕疵などの裏事情があることも多く、需給面の裏付けが必須です。

現地確認で見るべきチェックポイント

写真や図面では掴めないのが、管理状態・生活動線・夜間の治安・入居者属性。日中と夜の2回、駅→物件の徒歩動線や共用部の清掃/掲示、設備の作動音まで確認すると、内見時の“違和感”を数値に落とし込みやすくなります。

現地確認は必ず実施し、事前情報との差分を埋めましょう。

候補から“外すべき”物件の典型

違法建築の疑い／確認済証がないなど法適合に問題がありそうな物件
重大な心理的瑕疵（事件性等）
弱い需要エリア（例：政令指定都市周辺以外など、自身の戦略外）

こうした条件は、初期の段階で除外すると判断効率が上がります。

物件選びの具体的な流れ

目的を定義（副収入／相続／資産形成）
予算を決める（自己資金・借入可能額・初期費用）
情報収集（投資会社／仲介／ポータルの複線化）
現地確認（日中・夜／管理状態／周辺の生活利便）

この4STEPを守るだけで、購入後の“想定外”は大きく減らせます。

ケース別：需要と物件タイプの相性

単身需要が厚い都心周辺：駅近ワンルームは回転は速いが賃料感応度も高い。駅距離・築年数・管理費/修繕積立金のバランスで実質収益を確保。
大学・オフィス集積エリア：単身〜DINKS向けの中小間取りがフィット。徒歩分数の閾値が成否を分ける。
郊外ファミリー商圏：戸建・広め間取りは長期入居が見込める反面、空室時のゼロ収入リスクに備え運転資金を厚めに。

区分マンション投資の見極め方（初心者の定番）

区分は初期資金と運営手間を抑えやすい一方、管理費・修繕積立金が実質利回りを大きく左右します。周辺家賃相場×駅徒歩×築年数で“賃料持続性”を評価し、管理組合の修繕履歴・長期修繕計画の有無までチェックしましょう。

一棟アパート／マンションの見極め方

一棟は賃料・改修・リーシングに裁量が効きます。人口動態・構造/設備の陳腐化度・共用部の更新履歴を重視し、空室分散を活かして中長期のNOIを設計。机上の利回りに加え、空室率上振れや修繕費の波も織り込むのがコツです。

「少しでも安く」買うための交渉術

売主物件（不動産会社やハウスメーカーが売主）：仲介手数料が不要になり得るため、総費用を抑えやすい。
価格交渉：同エリアの成約相場と在庫期間を把握し、合理的根拠を添えて交渉。

いずれも相場理解とスピードが鍵です。

物件選びQ&A

Q1. 物件選びの最重要指標は？

利回りだけでなく“需要の持続性”が重要。駅距離・家賃相場・築年数・管理費/修繕積立金・間取り・総戸数をセットで比較しましょう。

Q2. 現地確認は必要？

必要です。写真やテキストでは見えない管理状態や治安が収益に直結します。可能なら昼/夜で2回確認を。

Q3. 避けるべき物件の具体例は？

違法建築の疑い（確認済証がない等）、心理的瑕疵、需要が弱いエリアの物件など。初期段階で除外しましょう。

Q4. 初心者はどこで情報収集すればいい？

投資会社／仲介／ポータルの3ルートを使い分け。相場観を掴みつつ、信頼できる事業者を選ぶのが近道です。

“使える”チェックリスト

机上編（一次スクリーニング）

【目的適合】副収入/相続/資産形成のいずれかに合致
【周辺家賃相場】複数ソースで整合／保守的想定家賃で再計算
【利回り】実質利回りで再試算
【築年数】耐震基準・修繕履歴・価格妥当性
【駅徒歩】ターゲットと整合（単身は特に重視）
【管理費/修繕積立金】区分は必ず反映
【間取り・総戸数】需給に合うか、管理体制の目安になるか

現地編（二次スクリーニング）

昼/夜の駅→物件動線／街灯・治安／生活利便
共用部の清掃・掲示・ゴミ置場のルール運用
設備の作動音・劣化具合（EV・ポンプ・給排水）
募集実勢との乖離（周辺の成約スピード）

除外編（早めに“切る”条件）

確認済証がない等の適法性リスク
心理的瑕疵の重大案件
自身の戦略外エリア（需要の薄いロケーション）

これらは各社の解説で繰り返し示される“王道”です。

“良い物件”は「目的×需要×実質収益」

目的から逆算し、需要の持続性（家賃相場・駅距離・人口動態・構造/設備）でふるいをかける。
実質利回りで再試算し、現地確認で机上の前提を検証する。
違法性・瑕疵・需要薄は初期にカット、売主物件や価格交渉も活用して適正価格で取得する。

この筋道で進めれば、初心者でも“再現性の高い”物件選びができます。