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リフォーム・大規模修繕の判断方法

「専有部の大規模リフォーム」「共用部の大規模修繕」はいつやるべきか

共用部の「大規模修繕」

標準サイクル

初回：築12〜15年 … 外壁塗装、屋上・バルコニー防水、鉄部塗装、シーリング更新などが中心。足場を掛ける外装系が主戦場。
2回目：築25〜30年 … 1回目の範囲に加え、給排水管の更新・EVリニューアル・玄関ドア／サッシ更新など設備の交換級が増え、金額が膨らみやすい。
3回目（築40年〜） … 改良・性能向上（断熱・省エネ・バリアフリー）や耐震補強の検討域。建替え比較も視野に入る。

国交省「長期修繕計画作成ガイドライン」は、修繕周期と費用計画を標準様式で示す“ものさし”。計画は定期見直し前提で、劣化診断の結果に基づき調整するのが基本です。

「どれくらいの状況」で実行ラインを越えるか（劣化・安全・競争力）

劣化サイン：外壁のチョーキング（手に白粉）、ひび割れ、タイル浮き／剥落、防水の膨れ・破断、シーリング切れ、鉄部錆。これらが面的・系統的に観察され、漏水や剥落リスクが高まると即実行フェーズ。
安全・法令：タイル剥落・躯体劣化・漏水は第三者被害の恐れ。建築基準法の定期調査、消防設備等の法定点検で要是正が出ているなら猶予は少ない。
競争力：外観劣化は内見CVRを押し下げ、家賃下落→積立不足の悪循環に。診断で早期・予防修繕の便益が上回ると判定できるなら前倒しを。

コスト最適化：足場の思想と項目の分離・統合

足場を要する工事（外壁・防水・シール）はまとめて一度に実施し、足場を要しない工事（EV・機械式駐車場等）は周期が合わないため別タイミングで計画、が原則。
機械式駐車場は、補修5年ごと／更新18〜22年が目安で、大規模修繕（12〜15年）と周期がズレる。駐車需要が細っていれば平面化等の見直しで維持費低減を検討。

築30年前後の“重い工事”に備える

屋上防水撤去新設、外壁再塗装、シール打替、タイル補修に加え、給排水管更新・EV更新・立体駐車場更新など高額項目が同時期に重なる可能性。長期修繕計画の見直しと第三者助言で範囲・優先順位を再設計する。

補助金・季節配慮・合意形成

補助事業（マンションストック長寿命化等モデル、長期優良住宅化リフォーム推進、窓リノベなど）は工事内容次第で活用可。総会決議や説明会での情報共有も重要。
季節は雨期を避け、住民生活への影響を最小化する工程で。

専有部の「大規模リフォーム」

節目は築20年前後＋入退去のタイミング

築20年は、水回り・内装・設備の機能劣化と時代遅れが賃貸競争力を削る節目。入居者の嗜好（独立洗面・分離水回り等）とのギャップが広がりやすく、空室長期化が生まれる。
空室期間の逆算：例）家賃10万円×6か月=60万円の空室損失。これが工事費を上回る・肩を並べるなら、実行の合理性が高い。
リフォーム利回り：（リフォーム後賃料−現行賃料）÷投資額で年率10%を一応の基準に。「賃料維持（下落防止）」も効果として織り込む。

具体的な“やるべき状況”の判断軸

機能劣化：給湯器（設計標準使用期間約10年）、水栓・温水洗浄便座等の機器類は10〜15年で更新検討。設備トラブルの増加は、レビュー悪化→募集効率低下の引き金。
生活価値の陳腐化：3点ユニット→分離、独立洗面、照明・スイッチ・コンセント位置、収納計画など体験価値の刷新が成約率と賃料維持に直結。
配管・水回り：10〜20年を目安に、キッチン／浴室／洗面／トイレの刷新と合わせて配管更新・更生を検討。漏水リスクはクレーム・原状回復・下階損害に直結する。

専有部の費用感と設計

水回り4点セットの同時更新は100万〜300万円（仕様で変動）。分離実施か一括かは、回転率・賃料効果・空室損失で最適化。
ワンルーム等の専有部はオーナー裁量だが、区分所有では共用部や躯体に関わる改修は管理組合ルールに従う（騒音・搬入・養生手順・工事申請）。共用部の大規模修繕と干渉する場合は工程調整が必要。

劣化診断→優先順位→資金計画→合意形成

劣化診断（第三者と数値で判断）

外装・防水・シール・タイル・配管・EV等を第三者の劣化診断で可視化。小規模物件の診断費用は数十万円規模で、過剰・過少の振れ幅を抑えられる。

優先順位（安全＞漏水＞耐久＞美観＞快適）

安全・法令（剥落・感電・火災・避難）の是正最優先。次に漏水、続いて耐久・防錆、美観、快適性の順。足場が必要な工事はまとめて、周期不一致の設備更新は単独で。

資金計画（積立・借入・補助）

長期修繕計画を3〜5年ごとに点検し、修繕積立金の水準を補正。補助金は対象要件・時期があるため早めに要件確認。

合意形成（管理組合・総会）

区分物件では普通決議／特別決議のラインを意識し、説明会→総会の流れで情報共有。施工会社の選定は価格だけでなく提案力で比較。

「やるべき時」を見逃さないチェックリスト

共用部（外装・防水・設備）

□ 外壁：チョーキング／クラック／タイル浮きの目視発見
□ 防水：膨れ・破断／雨跡、バルコニー床のひび・漏水
□ シーリング：硬化・亀裂・剥離
□ 鉄部：発錆・腐食
□ 法定点検：要是正の指摘あり（消防・建築設備）
□ 機械式駐車場：更新18〜22年の逼迫、需要減による平面化の合理性
□ 2回目以降：給排水・EV・玄関ドア・サッシの更新域に到達

専有部（内装・水回り・配管）

□ 築20年前後、空室が3か月以上続く／反響→内見→申込のCVRが落ちている
□ 給湯器10年超・水栓／機器10〜15年の不具合が増加
□ 3点ユニット等の時代遅れ仕様で内見離脱が多い
□ 空室損失の逆算やリフォーム利回りで、費用＜効果の試算が成り立つ

物件タイプ別の勘所

木造アパート（低層）

5年刻みの鉄部・防水メンテ＋10〜15年の外装（屋根・外壁）が基本。30年で2回の本格大規模修繕が試算上の目安。

RCマンション（中高層）

12〜15年→25〜30年のサイクルで、2回目以降は設備更新が本丸。足場工事はまとめ打ち、EV・配管等は個別更新が合理的。

区分ワンルーム（専有部重視）

築20年前後の水回り刷新＋体験価値の更新（独立洗面、照明計画等）で賃料維持／空室短縮。共用部は組合の計画に合わせ連携。

よくある疑問（Q&A）

Q1. 大規模修繕は“必ず12年”でやるべき？
A. いいえ。12年は“目安”で、劣化診断と積立状況で前後します。国交省ガイドラインも定期見直し前提を明記。

Q2. 外装と設備更新を同時にやるのが正解？
A. 足場系（外装・防水）は同時、周期がズレる設備（EV・機械式駐車場・配電盤等）は個別が基本。

Q3. 専有部はどの水準までやる？
A. 空室損失の逆算とリフォーム利回り（年率10%目安）で水準を決めます。賃料UPが見込めない場合でも空室短縮で回収できるなら実行。

Q4. 築30年を越えて資金が足りない…
A. 長期修繕計画の具体化と第三者セカンドオピニオンで、足場不要工事の分離や駐車場更新の見直し等でコスト最適化を。