不動産に投資する

不動産投資・融資返済の心構え

不動産投資・融資返済への心構え

融資が返済できないとどうなるのか？

督促 → 督促状・催告書

返済遅延が生じると、まずは電話やメールでの督促、次いで督促状／催告書が届きます。ここでの放置は避け、返済見込み日や事情の説明を。

期限の利益喪失（きげんのりえきそうしつ）

滞納が続くと「期限の利益喪失」の通知が届き、残債の一括請求が可能な状態になります。一般に数か月遅延で通知される運用例が多いです。

期限の利益喪失とは、分割返済の猶予を失い直ちに全額返済を求められる状態になる条項。ローン契約に通常明記されます。

代位弁済（保証会社がある場合）

一括返済に応じられないと、保証会社が金融機関に立替払い（代位弁済）を行い、債権者は保証会社へ移ります。ここからは保証会社に対して残債を返済することになり、一括返済の請求や法的手続きへ進展するリスクが高まります。

ただし、不動産投資の場合は通常は不動産を担保に取られているため、保証会社への代位弁済ではなく、次の担保の差し押さえに移るケースが多いです。

差押え → 競売（または任意売却）

最終的に担保設定をしている投資物件の不動産は差押え・競売へ移ります。裁判所は現況調査／評価／売却基準価額の決定などを行い入札・開札へ進みます。

一方で、任意売却は債権者の同意のもと市場で売却する手段で、相場に近い価格／引渡し調整／周囲へ知られにくい等の利点が一般に挙げられます。

連合隊の解説では、滞納1か月程度は電話督促、約3か月で期限の利益喪失→競売の可能性という流れを紹介。早期対応が肝要です。

任意売却と競売の違い

項目	任意売却	競売
売却価格	相場に近い価格を狙いやすい	相場より低くなりがち
スケジュール	合意のもと調整可（引渡し等）	裁判所の期日優先、明渡し厳格
情報公開	一般売却に近く目立ちにくい	公告・公開されやすい
残債	相対的に減らしやすい	残債が多く残りやすい

こうした性質から、競売に入る前に任意売却に動くケースも多いです。ですが、任意売却は手間がかかるため、協力してくれる不動産会社を探す所から早めに対応をしないといけません。

滞納が長引くコスト：遅延損害金と信用情報のダメージ

遅延損害金（遅延利息）

契約の定めがあれば約定利率、定めが無ければ法定利率（現在は年3％）で計算されます。住宅・不動産系のローンでは年14％〜14.6％が例示されることが多く（実際は各契約で確認）、日割りで膨らみます。

例：遅延元金10万円×年14.6％×20日÷365＝約800円。小さく見えても、複数回・長期化で確実に効いてきます。

信用情報

長期延滞・代位弁済等の事故情報は、CIC/JICCでおおむね5年保有されるのが通説。
破産・個人再生の官報情報（KSC）は7年（2022年11月に短縮）。

※実務上は社内記録（いわゆる社内ブラック）が長期に残る場合もあり得ます。新規与信は複数社・属性・時期の影響を強く受けます。

返済が厳しい…投資家が「今日」できる対処

まずは債権者（銀行／保証会社）へ正直に相談

条件変更（リスケ）：返済額の一時減額／元金据置／返済期間延長など。計画性が鍵。
返済日の柔軟化・猶予：給与入金サイクル・家賃入金サイクルに合わせた再設計。

キャッシュフロー改善の同時進行

家賃収入の増強（空室対策・賃料是正・広告強化・運営経費の見直し）。
一部資産売却・借換えの検討（ただし事故情報が付くと借換え難）。
連帯保証の把握：法人借入は代表者保証が原則の実務が多く、資産への影響は個人にも及ぶため、早めに経営者保証の見直し

任意売却の検討

競売より回収額が増え残債を抑えやすい／引渡し調整が可能。競売開始決定前に着手を。

債務整理という選択肢

任意整理・個人再生・破産など。信用情報のダメージ（5〜7年）と引き換えに法的に生活再建を図る枠組み。

保証会社の「代位弁済」とは（よくある誤解）

保証会社が立て替えても借金が消えるわけではありません。以後は保証会社が債権者となり、一括請求や法的手続の対象に。
連帯保証人（法人なら代表者など）にも請求が及び、財産差押えのリスク。

「返済できない」に陥る主因と予防（次の投資のために）

賃料収入の過大見積り／空室・滞納の増加、修繕費の読み違い、金利上昇／身の丈超えの借入が典型。購入前に逆ザヤの耐性を点検。
任意売却・競売・自己破産という最終局面の実像を先に理解するほど、投資判断は健全になります。

よくある質問

Q1. 「競売」と「任意売却」、どちらが有利？

多くのケースで任意売却の方が有利（価格・柔軟性・秘匿性）が一般論。まず債権者へ打診し、競売開始決定の前に動くのがコツ。

期限の利益喪失の通知が来た。どうすべき？

即相談（銀行／保証会社／専門家）。条件変更（リスケ）や任意売却の道筋を同時に検討。放置はもっともやってはいけない手段です。

代位弁済後はどうなる？

債権者が保証会社へ交代し、一括請求や法的回収のフェーズに。事故情報も付き、他行借換えは困難化します。

信用情報はどのくらい影響が残る？

CIC/JICCは概ね5年、KSC官報情報は7年が目安（2022年11月短縮）。ただし社内記録は別。

遅延損害金はどれくらい？

契約ごとに異なるが、不動産関連ローンは年14〜14.6％例がよく見られます（契約要確認）。

返済が少し厳しいなと思ったら

一人で悩まずに相談できる相手にまず相談をすることです。相談する相手は友人や家族ではなくその道のプロにすべきです。具体的には法的整理を検討するのであれば弁護士や任意売却に特化した不動産会社です。

また、何より実際にお金を借りている金融機関への相談を最初にすべきです。専門的な知識の無い人同士で相談をしても感情的になるだけで、解決への精神的負担がかえって増してしまう可能性があります。

資金繰り表を48週先まで引く（家賃・雑収入・修繕・税・返済・遅延損害金）。
債権者へ即連絡：事情説明・現金化予定・条件変更の打診。
出口の二股準備：任意売却（査定・媒介）と運営改善（空室対策・賃料調整）を並走。
保証・連帯保証の確認：代表者保証の有無や経営者保証ガイドラインの活用可否。
法的整理の初回相談：無料相談などで任意整理／再生／破産の適否と信用情報への影響を把握。