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不動産投資の金融機関融資申し込み・本審査

不動産投資の金融機関融資申し込み・本審査

本審査とは？（仮審査との違い・位置づけ）

仮審査（事前審査）が入力情報中心の可否目安であるのに対し、本審査は原本・正式資料に基づく最終判定です。

申込者の属性（年収・勤続・既存借入）と、対象物件の収益性（賃料・稼働）／担保評価（LTV・耐用年数・エリア）／法令適合（建築確認・検査済証等）を、書類突合・内部稟議を通じて確定させます。

流れの全体像は、事前準備→仮審査→（通過後）売買契約→本審査→金銭消費貸借契約（いわゆる金消）→融資実行、が基本ラインです。

本審査で見られる主要ポイント（評価観点）

申込者の返済能力：年収・勤続・雇用形態・年齢、既存債務の返済負担など。
物件の収益性：賃料水準、空室・滞納状況、管理状態、立地特性。
担保価値（評価）：路線価や収益還元法による査定、LTV、残存耐用年数。
法令・適合性：建築確認済証・検査済証の有無、登記・用途、違反の有無。

建築確認・検査済証は、建物が建築基準法等に適合していることを示す重要資料。不備があると融資が難しくなる旨の解説が一般に示されている。

本審査の必要書類

申込者（個人・法人）に関する資料

本人確認書類（運転免許証／マイナンバーカード等）
住民票（発行から概ね3か月以内を目安）
印鑑証明書（同・3か月以内目安。金消・登記で要）
所得関連：源泉徴収票（1～3年分）／確定申告書控え／住民税課税証明・納税証明
勤務・経歴：職務経歴書、勤務先の会社概要（中小企業・自営業者では特に）
資産関連：預金通帳・証券、残高証明、保険の解約返戻金証明等
既存借入の資料：償還予定表・返済明細
（必要に応じて）資格証明：医師・士業などは免許証写し
（商品により）団信関連：告知書や健康診断書が求められる場合あり。

住民票・印鑑証明は「3か月以内」が一般的な運用例として案内がある。提出期限は各行の指示に従うこと。

物件に関する資料

物件概要書／販売図面
売買契約書（全ページ）
重要事項説明書（全ページ）
登記事項証明書（登記簿謄本）
公図
建築確認済証・検査済証
レントロール（賃貸借条件一覧・家賃明細、滞納状況）
賃貸借契約書（現入居者分）
（必要時）図面・用途地域図・管理規約（区分） 等。

登記事項証明・公図は法務局で取得可能（窓口・オンライン）。手数料水準や入手法のガイダンスが公開されている。

事前審査時の書類との違い（深度）

仮審査段階でも上記の一部を求められるが、本審査では「原本確認／全ページ／最新発行」「整合性の突合」まで踏み込み、追加提出が発生しやすい。売買契約後に本審査へ進む運用も一般的で、契約書・手付金領収、条件変更合意等の写しが揃う。

本審査の実務フロー（時系列）

書類束の準備・整合チェック
　— 物件書類（契約・重説・登記・レントロール等）と、個人・法人の属性書類を一式で揃える。
仮審査通過→売買契約
　— 事前審査に通過後に売買契約という順番を推奨。ローン特約条項の確認を忘れずに。
本審査申込
　— 申請フォーム・申込書、原本書類の提出／コピー提出、団信の申込・告知（商品による）。
金融機関の審査・担保評価
　— 机上評価＋必要に応じ現地調査。追加質問・資料要求が入る。
承認・条件出し（稟議結果）
　— 金利・期間・融資比率・担保・連帯保証・留意点等。
金銭消費貸借契約（本契約）・登記手配
　— 住民票・印鑑証明の有効期間に注意。
融資実行（決済）
　— 抵当権設定・残代金決済・鍵渡しへ。

団体信用生命保険（団信）—投資ローンでの扱い

多くの金融機関で団信加入を条件にする商品がある一方、アパートローンでは任意扱いの商品も存在し、取扱いは銀行・商品ごとに異なる。本審査書類に団信申込・告知が含まれるかを事前に確認しておく。
がん団信・3大疾病特約など保障拡張型では、健康診断結果の提出等が求められる場合がある（借入額等の条件で）。

本審査で否決・条件厳格化になりやすい典型と回避策

物件側のネック：収益性不足（賃料水準・稼働低迷）、担保評価不足（LTV超過・耐用年数が厳しい）、法令・検査済証の欠落。→ レントロールの最新化・是正、賃料根拠の補強、必要なら自己資金増額で吸収。
属性・信用情報：多重債務・短期の申込多数・課税/申告との不整合。→ 借入整理、事前の資料整合、申込の同時乱発は避ける。
団信加入不可（健康状態等）。→ 任意商品の検討、または保障条件の調整（銀行・商品ごとに事前相談）。

物件種別・ケース別の「追加で求められやすい」書類

区分マンション：管理規約・使用細則・長期修繕計画、管理費・修繕積立金の改定履歴。
一棟（木造／RC）：建築図面、検査済証、用途地域図、耐震関連資料、消防関係（該当用途）。
築古・再建築不可等の特殊要件：法令適合・越境・道路付けの確認資料。
法人申込：決算書・科目明細・代表者保証関連。
（どれも銀行・商品により要求水準が変わるため、あらかじめヒアリングを。）

FAQ（よくある質問）

本審査の必要書類はどこまで揃えればいい？

個人と物件に関する2束を丸ごと揃えるのが最短。売買契約書・重説・登記・建築確認/検査済証・レントロールは“物件束”の中核。個人側は身分証／住民票／印鑑証明／所得・資産・借入資料を最新化し、3か月以内発行を意識。

仮審査に通っていても本審査で落ちる？

落ちることはある。典型は担保評価の不足、団信不可、申告と実態の齟齬、重大な書類不備など。

申し込みは何行まで同時に出してOK？

ルール上の上限はないが、短期の多重申込は不利になり得る。まずは相性の良い数行に絞り、書類精度で勝負を。

団信は投資ローンでも必須？

銀行・商品次第。必須のケースが多いという解説と、任意の商品もあるという解説があり、実務は二分。自分の与信・家族事情・保険設計と併せて判断し、申込前に条件を確認。

本審査に強くなる「提出の型」

1枚目に「目次（書類一覧）」：誰が見ても不足がないよう、通し番号・発行日・原本/写しを併記。
賃料根拠：ポータル賃料実績・近隣成約事例を添付し、レントロールの妥当性を補強。
耐用年数・LTV試算：期間×金利×返済額の感度を載せ、返済余力を定量化。
団信：加入要否・告知書類の有無を事前確認。
日付コントロール：住民票・印鑑証明は発行3か月以内、登記・公図も最新取得に統一。

参考フローと必要書類の一次情報（確認用）

融資の流れ（準備→仮審査→本審査→実行）と着眼点の整理。
必要書類の体系（個人・物件）と各書類の意味／入手先。
仮審査→売買契約→本審査→実行という工程の並べ方と、書類例。

本審査は「整合性×最新性×網羅性」で決まる

整合性：所得・借入・レントロール・契約情報が相互に矛盾しないこと。
最新性：住民票・印鑑証明・登記・公図・レントロールを最新で。
網羅性：建築確認・検査済証、重説、契約書、登記、賃貸関係、属性資料を初回で一式。
この3点を満たせば再提出や追加質問が激減し、承認までが滑らかになります。上で挙げた型（チェックリスト）をそのまま使えば、本審査の成功確率は確実に高まります。