東京で本当に“得”なのはどっち？

新築プレミアムと中古のリノベ価値を数値で比較していきます。中古か新築か？コスパで見る東京のマンションの選択基準を提示します。

まとめ

• 東京のマンション市場では、新築の平均価格が1億円を超え、中古との価格差が過去最大に広がっています。
  
• 新築は最新設備と保証が魅力ですが、“新築プレミアム”として購入直後に1〜2割の値下がりリスクがあります。
  
• 一方、中古は相場で調整された価格で、リノベーションによって新築同等の快適さを実現可能。修繕履歴や管理状態を確認できる安心感もあります。
  
• 立地・資産性・コスパを重視するなら「築10〜20年の中古＋リノベーション」が現実的。数字と生活価値の両面で“得”なのは、中古リノベマンションです。
  

新築信仰から“実質価値”の時代へ

「新築マンションはすぐ値下がりする」「中古は古くて不安」かつてはそう語られた時代もありましたが、近年の東京市場では構図が変わりつつあります。

建設費の高騰・土地の供給減少・リノベ技術の進化によって、新築の価格は高騰し、新築購入後も値上がりをし続けるため転売を行う人も多くいます。

そのぶん、新築と中古の価格差はより拡大してきており、同時に、築浅中古の資産価値が高止まりするケースも増えています。では実際、東京で「買って得なのはどちら」なのでしょうか？

新築「プレミアム価格＋建築費」中古「市場実勢価格」

● 新築の実態

東京都心の新築マンションの平均価格（2025年）は約1億円となり。10年前の約5,000万円から約2倍に上昇しています。

背景には、

• 建築資材費・人件費の高騰
• 土地取得競争
• ブランド価値の上乗せ（“新築プレミアム”）
  
  があります。

これまでの新築は入居直後に販売価格の10〜20％が下落することも珍しくありませんでしたが、現在は建築資材費・人件費の高騰に併せて、不動産投資対象として新築物件が見られる事も多くなりました。

そのため、一概に購入直後に値下がりするわけではなく、値上がりをし続ける物件も多く出ています。

● 中古の実態

一方、中古マンション（築10〜20年）の平均価格は6,000万〜8,000万円前後が多くあり、同じ立地・間取りなら、新築より2〜3割安く購入できます。

新築が「定価＋プレミアム価格」なのに対し、中古は「市場で調整された実勢価格」。

すでに値下がりリスクを吸収しているため、購入直後の資産目減りが少ないのが魅力です。

維持費・修繕積立金 ― 中古「見えている」安心感

新築時は修繕積立金が安く設定されています。しかし10〜15年後には段階的に引き上げられ、
実際の負担額は中古とほぼ同水準になります。

そのため、既に未来の立場にいる中古物件の方が将来的な管理費の高騰状況が予想もしない高額になるリスクは避けやすいです。

● 中古の強み

中古は「修繕履歴」や「積立金残高」が確認でき、将来の維持費が見えやすい点が大きな安心材料です。

● 新築の注意点

初期は低くても、長期修繕計画が甘い場合は将来大幅な値上げリスクがあります。

つまり、「安く始まり、高くなる」のが新築、「最初からリアルコストが見える」のが中古です。

資産価値― 築10年を過ぎて安定期に入る中古

新築マンションは入居した瞬間に「新築」ではなくなり、平均で10〜20％価格が下がると言われます。

一方、中古マンションは築10年を過ぎたあたりから価格の下落カーブが緩やかになります。特に都心や駅近物件では、築30年を超えても値崩れしない例も珍しくありません。

● 例：港区・築浅物件の価格推移（70㎡）

「資産価値を守りやすい」のは、中古でも管理状態の良いマンション。管理・修繕履歴がしっかりした物件は金融機関の評価も高いです。

間取り・設備 ― 新築は最新、中古は“リノベ再生”

● 新築のメリット

• 最新の耐震基準・断熱性能・セキュリティ設備
• デザインや導線が現代的
• 建設時の保証（アフターサービス）あり

● 中古・リノベの可能性

リノベーション済み中古では、

• 新築同様の内装・設備
• 間取りを自由に変更
• 好みの素材・デザインを選べる

特に「スケルトンリノベーション」（内装を全撤去）なら、新築よりも2〜3割安く“自分仕様”に再生できます。

例：築25年・70㎡の中古（4,500万円）＋リノベ費用1,000万円
合計5,500万円で新築同等の仕上がりに。

購入後の生活満足度とリスク

新築の強み

• 設備が新しく故障リスクが低い
• 近隣住民が同時入居で関係を築きやすい

中古の強み

• 実際の住環境・騒音・日当たりを確認して購入できる
• 修繕計画・管理状態を事前に把握可能

リスク比較

「実際に暮らしてみないとわからない」を減らせるのは、中古の利点。

2025年の東京で“得”なのは「築浅リノベ中古」

東京では新築価格が高騰し、同じ予算で新築を選ぶと立地が郊外へずれる傾向があります。

一方で、中古市場は都心・駅近・高品質物件が豊富にあります。リノベーション技術の進化で、設備・内装ともに新築と遜色ありません。

“今の東京”で最もコスパが高い選択は、「築10〜20年の中古マンション＋リノベーション」とも言えます。

新築を選ぶべき人

• 長期保証や最新仕様を重視
• 建物や入居者の新しさに価値を感じる
• 将来の売却よりも“新しい生活”を優先

中古を選ぶべき人

• 立地・広さ・予算のバランスを重視
• 実物を確認して安心したい
• リノベで自分好みにカスタマイズしたい

価格と資産性、どちらを重視するかで結論は変わる

新築＝ステータス、中古＝合理性、どちらが正解か不正解ではなく、どちらも正解です。目的によってそれぞれに感じるメリットは異なります。

数字だけでなく、“暮らし方の価値観”で選ぶことが最も賢明です。“新しさ”を買うか、“実質価値”を買うか。あなたの人生設計に合うのは、どちらの「得」でしょうか？

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