2025.11.05 2025.12.02

再開発が相場を動かす！注目の23区エリアランキング

tatekatsu

山手線新駅・湾岸再開発・下町再生が変える東京の地価

晴海・品川・北千住・王子など、再開発による資産上昇が期待できるエリアを分析します。

まとめ

東京都内の地価上昇をけん引しているのは、再開発による「街の再生とブランド化」です。
山手線新駅・湾岸エリアの整備・下町再生などが進み、品川・晴海・北千住・王子といった地域は資産価値上昇の筆頭エリアに。
再開発によって交通・商業・住宅が一体化し、利便性と防災性が高まることで、長期的に地価の下支え要因となっています。
再開発が完成してから買うよりも、構想段階での購入が最も資産形成に有利。街の「未来の姿」を読むことが、今後の不動産投資と住宅購入の成否を分けます。

地価を押し上げる「再開発」の力

東京23区の地価は、単なる立地や利便性だけで決まる時代ではありません。いま最も注目されているのは、再開発によって街そのものの価値が上がるエリアです。

交通網の整備、大型商業施設の誕生、住宅・オフィス・ホテルの複合開発など、再開発はその地域に「新しい需要」を生み出し、不動産価格を底上げします。

本記事では、2025年前後に動きが活発な再開発エリアを中心に、今後5〜10年で資産価値上昇が期待できる“注目の23区エリア”をランキング形式で紹介します。

東京の地価を動かす3つの再開発トレンド

山手線・主要駅の再構築

高輪ゲートウェイをはじめ、品川・渋谷・池袋など、ターミナル駅を中心とした「駅自体の再開発」が進行中です。

鉄道会社・デベロッパー・行政が一体となり、駅周辺の都市開発も含めて実施しています。

湾岸エリアの進化

晴海・有明・豊洲など、海沿いエリアは災害対策と高級住宅街化を両立した新都市型開発が進行中です。

小学校を新たに開校させるなどの、「職・住・遊」が一体化する街として、都心回帰志向のファミリー層にも人気が高まっています。

下町エリアの再生とブランド化

北千住・王子・錦糸町・蒲田など、かつての下町・工業地帯が文化・教育・生活拠点として再評価されてきています。

都心アクセスの良さと再開発による街の刷新が地価上昇を後押ししています。

注目の23区再開発エリア（2025年版）

品川・高輪ゲートウェイ（港区・品川区）

山手線49年ぶりの新駅「高輪ゲートウェイ駅」開業を皮切りに、品川～田町間では「品川開発プロジェクト」が本格化しています。

JR東日本による大規模再開発
オフィス・商業・住宅・ホテル・文化施設が集積
品川駅周辺ではリニア中央新幹線の開業準備も進行

港南口・高輪口ともに、地価は近年10〜15％上昇。今後10年は「アジアの玄関口」としての発展が見込まれます。

マンション相場：平均坪単価約800〜1000万円。
今後も長期的な資産価値維持が期待できるエリア。

晴海・豊洲・有明（中央区・江東区）

晴海フラッグの分譲・入居開始を契機に、湾岸エリアは再び脚光を浴びています。

晴海フラッグ：約5,600戸の超大規模住宅開発
有明ガーデン・豊洲ベイサイドクロスの商業複合施設
都心部へのアクセス（BRT・地下鉄延伸構想）も強化

タワーマンションの供給増にもかかわらず、中古市場でも価格維持率が高く、実需層の支持が根強いです。

マンション相場：平均坪単価約500〜700万円。
子育て・共働き層の人気が続く“次世代の都心住宅地”。

北千住（足立区）

一昔前まで足立区の繁華街のイメージが強かった北千住は、近年、大学・文化・行政施設の集積地へと変貌しています。特に若者が来訪するケースが増え、下北沢に似た雰囲気も生み出しています。

東京藝術大学・東京電機大学キャンパス進出
シアター1010・ルミネ北千住など文化・商業の拠点形成
日比谷線・千代田線・つくばエクスプレスなど5路線が乗り入れ

さらに駅前では再開発による再整備も進行中です。中古マンション価格も足立区内では例外的に上昇傾向です。

マンション相場：平均坪単価約250〜400万円。
“下町再生モデル”として、投資家・実需層ともに注目。

王子（北区）

都心北側の拠点として再評価が進むのが王子です。
東京メトロ南北線・京浜東北線・都電荒川線が交わる交通利便地です。

駅前の再整備・タワーマンション建設が進行中
北区役所の移転計画、地元商店街再生事業などが進行中
住宅需要の高まりで再開発型分譲が急増

王子は「23区北エリアの再開発モデル」とも言われ、近年は新築・中古ともに価格上昇率が都内上位を記録。

マンション相場：平均坪単価約250〜350万円。
“東京北口の玄関”として、今後の発展が期待されます。

押上・錦糸町（墨田区）

スカイツリー開業後、街全体のブランドが向上。錦糸町駅周辺でも、再開発・再整備が進んでいます。

住友不動産による再開発タワー「錦糸町駅北口PJ」
押上〜業平橋の商業・観光エリア拡張
吾妻橋・本所周辺では老朽住宅の建て替え活発

観光と生活が融合する街として注目され、単身層からファミリー層まで幅広く人気上昇中。

マンション相場：平均坪単価約400〜550万円。
“東の渋谷”と呼ばれる活気ある再開発ゾーンに。

地価上昇の背景：再開発が「安心と期待」を生む

地価が上昇するエリアには共通点があります。

交通インフラの強化（駅新設・複線化・BRTなど）
大型商業施設の誕生（駅前再開発・複合モール）
防災・耐震の強化（新基準の街づくり）
職住近接の街構成（オフィス・住宅・教育の一体開発）

これらがそろうことで、「資産価値が下がりにくい＝買っても安心できる街」として評価されます。

投資・購入のポイント：再開発前こそチャンス

再開発エリアで重要なのは、「完成後に買う」より「始まる前に買う」こと。計画発表段階で購入できれば、数年後の地価上昇分が“利益”になります。

ただし、注意すべき点もあります。

工事期間中は騒音や交通規制が発生する
供給過多で一時的に価格調整が起きる場合も
需要が集中しすぎると中古流通が伸び悩むリスク

「地価が上がる街＝すぐに上がる街」ではない。
長期目線で街全体の成長を見極めることが大切です。

今後注目すべき再開発トレンド

エリア	主なプロジェクト	特徴
池袋（豊島区）	グランドシネマサンシャイン再整備・東口再開発	若年層・観光需要の再拡大
渋谷（渋谷区）	桜丘・渋谷駅南口再開発	IT・カルチャー都市として定着
赤羽（北区）	赤羽南口再開発・新駅計画	北エリアの新生活拠点
築地（中央区）	築地市場跡の再開発	球場複合施設建設
豊洲～晴海（中央・江東区）	BRT整備・橋梁連結	湾岸都市の交通強化