2025.10.22 2025.12.02

公共の団地と民間の団地の違いを知っておこう

tatekatsu

団地には借りる事しかできない団地と、買う事が出来る団地がある

公団（現UR都市機構）のように公共事業の一つとして整備された「賃貸専用」の団地と、民間が分譲している団地があります。

団地としての見た目はほとんど同じですが、住んでいる人の権利や、団地としての役割は大きく異なります。なんとなく知っている団地の世界にもこんなに色々と違いがあるのだと、新鮮な驚きがあるかもしれません。

まとめ

公共の団地はURや自治体、公社など公的機関が建設・管理する賃貸住宅で、住宅不足解消や居住安定を目的とした社会的インフラとしての役割があります。
公共の団地は家賃が安く、所得制限や入居条件がある一方、所有権は公的機関にあります。
民間の団地は1960年代以降、民間デベロッパーが開発した分譲型の集合住宅で、各住戸を個人が所有し売却・相続が可能です。
公共の団地は特に郊外に多く、中間層の持ち家ニーズに応えました。公共団地が「住まいの安定供給」であるのに対し、民間団地は「資産形成型住宅」として機能しています。

団地＝すべて公営ではない

「団地」と聞くと、多くの人はUR（旧公団）や市営住宅のような公的住宅を思い浮かべるでしょう。しかし、実際には「団地」には公共の団地（公的団地）と民間の団地（民間分譲団地）の2種類が存在します。

どちらも“複数棟の集合住宅を一体的に整備した住宅団地”という点では共通していますが、建設主体・所有形態・入居条件・資産性などに明確な違いがあります。

公共の団地とは？―住宅政策として誕生

■ 公共団地の目的と背景

公共の団地は、戦後の深刻な住宅不足を背景に、国や自治体が中心となって建設した住宅政策の一環です。

戦後の復興期と高度経済成長期に東京への一極集中により、住宅が不足しました。その際に従来の戸建の木造住宅では住宅が不足するため、集合住宅への転換に迫られました。

そのような中で生まれたのが、画一的な施工方法で大量に建設ができ、複数階建てにより集合居住が可能な「団地」でした。

これらの団地を運営するのは自治体でした。

1955年頃に設立された「日本住宅公団（現・UR都市機構）」をはじめ、都道府県や市区町村が運営する「公営住宅」、住宅供給公社による「公社住宅」などが代表例です。

その目的は、「所得に関係なく、安定した住宅を供給すること」。特定の富裕層向けではなく、社会全体の住環境を底上げするための公的な住宅インフラとして設計されました。

■ 公共団地の種類

種別	管理者	主な特徴
公団住宅（UR）	独立行政法人UR都市機構	中間所得層向け。礼金・仲介手数料・更新料なし。入居制限なし。
公営住宅	市町村・都道府県	低所得者向け。所得制限あり。家賃補助あり。
公社住宅	都市公社など地方公的機関	公団と公営の中間層。家賃はやや安定。

■ 公共団地の特徴

所有権は入居者ではなく公的機関にある（賃貸住宅）
入居には所得・家族構成などの条件がある（特に公営住宅）
家賃は市場相場より安く設定
長期居住・更新が可能
現在では住民の高齢化が進む一方、近年は若年層向け再生も進行

公共団地は「国民のための住まい」であり、投資・売買対象ではないのが大きな特徴です。

民間の団地とは？―デベロッパーの分譲型団地

■ 民間団地の成り立ち

1960年代以降、都市近郊の宅地開発が進む中で、民間デベロッパー（野村不動産、東急不動産、長谷工コーポレーションなど）が、郊外の大規模な土地を造成して「分譲団地」を販売するようになりました。

これがいわゆる「民間の団地」です。

外観や配置は公団住宅とほぼ同じ形ですが、住む人の権利がまったく異なり、各住戸が個人に分譲される「持ち家型集合住宅」なのです。

■ 民間団地の特徴

各住戸は購入者が所有（分譲・区分所有）
住宅ローンを利用して購入する持ち家タイプ
管理は住民で構成される「管理組合」が担う
建物は低層RC造・中層団地形式が多い
売却・賃貸・相続が可能（資産性あり）

■ 民間分譲団地の代表的事例

東急グループ「多摩田園都市」シリーズ
小田急グループ「武蔵野グリーンタウン」　など

これらの民間団地は「郊外型の分譲マンション群」ともいえ、現在のマンション文化の原型を築いた存在です。

公共団地と民間団地の比較

項目	公共団地（UR・公営・公社）	民間分譲団地
建設主体	国・自治体・公社	民間デベロッパー
所有形態	公的所有・賃貸	個人所有・分譲
入居形態	賃貸契約	売買・区分所有
家賃・価格	低〜中（公的基準）	市場価格（立地・築年数で変動）
管理	公的管理（UR等が一括）	管理組合・管理会社
入居条件	所得制限あり（公営）／なし（UR）	誰でも購入可能
資産性	低い（賃貸）	高い（所有可能）
利便性	郊外・広い敷地	駅近も多く資産価値が安定

建物・街づくりの違い

公共団地は「生活基盤の提供」を目的にしているため、建物は中層（4〜5階建）で、周囲に学校・公園・商店街などを整備し、一体的にコミュニティを形成しています。

民間団地はそれをモデルにしつつ、分譲住宅としての快適性を重視。建物デザイン・共用施設・駐車場配置・街路計画など、より自由度が高い設計がなされています。

団地という言葉自体、「複数棟をまとめた住宅地」を指すため、その開発目的が「公共性重視」か「私的所有型」かによって性格が変わるのです。

管理と修繕の違い

公共団地では、URや自治体などの運営主体が建物や共用部を一元管理します。入居者は家賃を支払うだけで、修繕計画や維持管理の責任はありません。

一方、民間団地では、区分所有者が構成する管理組合が修繕積立金を拠出し、建物の維持・修繕を自らの判断で行います。管理組合の運営自体は民間の管理会社に委託するケースも多いです。

このため、管理組合の機能性が資産価値に直結する点が大きな違いです。

家賃・価格・資産価値の違い

公共団地の家賃は、入居者の所得や築年数に応じて設定され、一般的に市場より安価です。UR賃貸では礼金・仲介手数料・更新料が不要で、中間所得層でも利用しやすい仕組みです。

一方、民間団地は販売時点の市場価格で取引され、立地や築年数によって中古マンション市場と同様に価格が上下します。

駅近や利便性の高い団地は資産価値を保ちやすく、リノベーションによって再評価されるケースも増えています。

居住者層とライフスタイルの違い

公共団地は高齢者・子育て世帯・低〜中所得層など幅広い層が住んでおり、家賃補助や長期入居制度により「安定して住み続けられる住宅」として機能しています。

民間分譲団地は所有を前提とするため、比較的所得の高い中間層・ファミリー層が多く、管理意識が高い住民コミュニティが形成されやすい傾向があります。

現在の動き：団地再生とリノベーションの潮流

全国の団地は築50年以上の物件が増え、老朽化と高齢化が課題となっています。URや自治体は建て替えや耐震補強、バリアフリー化を進め、若年層や子育て世帯を呼び込むリノベーション事業を展開中です。

民間分譲団地でも、近年は「ヴィンテージ団地」として再評価が進み、緑の多い環境やレトロなデザインを活かしたリノベ物件が人気を集めています。

団地の“公共性”か“資産性”か

団地という言葉は共通していても、「公共団地」と「民間団地」では目的も性格も異なります。

観点	公共の団地	民間の団地
主体	国・自治体・公社	民間企業
所有	公的所有（賃貸）	個人所有（分譲）
入居条件	所得制限あり（公営）／なし（UR）	自由（購入）
管理	公的機関が一括管理	管理組合が自主管理
資産性	低い（借家）	高い（売買可能）
目的	社会的住宅供給	私的住宅・資産形成