2025.10.22 2025.12.02

アパートを買うなら一棟まるごと

tatekatsu

住み心地の良いアパートも一戸単位では購入できないが、一棟まるごとなら話は別

気に入ったアパートがあった。あるいは、今住んでいるアパートにずっと住み続けたい。できれば家賃を払い続けるのではなく所有をしたい。そう思う人もいるかもしれません。

一戸単位でアパートを購入するのは現実的には難しいです。ですが、一棟単位であればアパートを購入できる可能性はあります。

実際に一棟まるごとアパートを購入して、そこの一戸に住み続けている人も世の中にはいます。

まとめ

気に入ったアパートを一棟単位で購入すれば、自分が住みながら他の部屋を貸す“住まい兼投資”が可能です。
区分所有のマンションと異なり、一棟物件はオーナーが建物全体を所有するため、購入には不動産投資ローンを利用します。
頭金や審査が必要でリスクもありますが、家賃収入で返済を補えば、長期的な資産形成が見込めます。
自分が気に入った住環境を維持しつつ、安定収益を得られるのが最大の魅力で、賃貸から“住むオーナー”へ転じる新しい選択肢といえます。

「このアパート、ずっと住みたい」

いま住んでいるアパートが気に入っている。立地も、日当たりも、住人の雰囲気も理想的。でも、賃貸である以上、更新・退去・建て替えなど、自分ではどうにもならない事情がつきまといます。

「この建物を買えたらいいのに」

そう思ったことはありませんか？

実は、アパートは一棟単位であれば購入することが可能です。一般の居住者でも、条件次第では「住みながらオーナーになる」ことができます。

一戸単位では買えないのはなぜ？

まず前提として、アパートとマンションは「所有構造」が異なります。

マンション
各戸が独立して「区分所有」されており、1戸単位で購入可能
アパート
建物全体を1人（または法人）が所有しており、1棟単位でしか売買できない

したがって、アパートに住んでいる人が「自分の部屋だけを買いたい」と思っても、
法律上は「建物の一部」扱いになるため、一戸単位では購入できません。

しかし、その一棟まるごとであれば、所有者が売却を希望した場合に購入できるのです。

アパート一棟購入とは？―“不動産投資”の世界へ

アパートを一棟で購入するというのは、すでに賃貸経営をしているオーナーが建物と土地をセットで売却するものを、投資用物件として購入するということです。

つまり、自分が新しいオーナーとなり、他の部屋の入居者から家賃を受け取る立場になります。

このような購入は、「実需（自分が住む目的）」と「投資（家賃収入を得る目的）」を兼ねた形になります。

特に、自分がその一室に住みながら他の部屋を貸す“オーナー居住型”は、リスクを抑えつつ安定した収益を得られる選択肢です。

どうやって買う？―不動産投資ローンを使う

アパート一棟を購入する際は、一般的な住宅ローンではなく、不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。

■ 住宅ローンとの違い

比較項目	住宅ローン	不動産投資ローン
資金用途	自分が住む家の購入	賃貸用不動産の購入
返済原資	給与所得	家賃収入＋自己資金
金利	低い（年0.5〜1.5％）	やや高い（年2〜8％）
審査基準	収入・勤務先など個人属性重視	収益性・立地・築年数など物件重視

つまり、銀行は「あなた」ではなく「物件そのものの収益力」を評価します。家賃が安定して入るエリアであれば、個人でも融資を受けやすくなります。

頭金と資金計画の目安

アパート一棟の価格は、規模や立地によって数千万円から数億円まで幅があります。例えば、東京都内の木造2階建て6戸アパートなら6,000万〜9,000万円が相場です。

金融機関からの融資は、一般的に物件価格の70〜80％まで。残りの20〜30％は自己資金（頭金）が必要です。

例：7,000万円のアパートを購入する場合

自己資金：2,000万円前後
借入額：5,000万円
毎月返済：約20〜25万円
家賃収入：月35〜40万円（満室時）

このように、家賃収入がローン返済を上回る構造を維持できれば、長期的な資産形成として成り立ちます。

メリット：「居住兼投資」という新しい暮らし方

（1）気に入った住まいを自分で所有できる

いま住んでいる建物を買えば、退去や更新のリスクがなくなります。リフォームや修繕も自分の判断で自由に行えます。

（2）家賃収入でローン返済をカバー

他の入居者が支払う家賃で、ローンの一部または全額をまかなうことが可能です。長期的には資産が手元に残る仕組みになります。

（3）土地・建物が資産になる

ローン完済後は、土地と建物がまるごとあなたの資産に。将来的に売却益・相続・リノベーション再販など、複数の出口戦略がとれます。

リスクと注意点：収益不動産は「経営」である

（1）空室リスク

他の部屋が埋まらなければ家賃収入が減り、ローン返済を自腹で補う必要があります。地域の賃貸需要・駅距離・築年数は必ず確認が必要です。

（2）修繕・メンテナンス費用

外壁・屋根・給排水などの大規模修繕は、数百万円単位で発生します。長期修繕計画を立て、積立を行うことが重要です。

（3）ローン金利上昇リスク

金利が上昇すると返済額が増え、収益を圧迫する可能性があります。固定金利型の融資や繰上げ返済も検討しましょう。

（4）流動性の低さ

一棟物件は売却まで時間がかかるため、短期での換金性は低めです。「長期運用・安定収益」を前提に考える必要があります。

オーナー居住型アパートの魅力

実際に人気が高いのが、「自分が1戸に住み、他の戸を貸す」オーナー居住型。たとえば6戸中1戸を自宅として使い、残り5戸を賃貸に出す形です。

このスタイルは、

ローンの返済を家賃で補える
物件管理がしやすい
退去時の原状回復や入居対応を直接確認できる

といった実利的メリットがあります。

また、「自分が住みたいと思える物件＝他人も借りたい物件」であることが多く、投資としても成功しやすい傾向があります。

税制・相続のメリット

アパート経営には、税務面での優遇も存在します。

建物部分を減価償却できる（所得税対策）
住宅ローン控除は使えないが、経費として計上できる費用が多い
相続税評価額が下がるため、資産継承の観点でも有利

ただし、節税目的だけで購入すると失敗しやすいため、「自分が住みたい場所に長く暮らしつつ、ゆるやかに資産を増やす」という視点が重要です。

現実的な進め方

所有者（大家）に売却意向を確認する
長期保有している高齢オーナーなどは、売却に前向きな場合があります。
不動産投資に強い金融機関へ相談
地銀・信金・オリックス・SBIなど、個人投資家向け融資が可能です。
物件の収益性をシミュレーション
家賃・空室率・修繕費・税金を含めて「実質利回り」を確認します。
専門家（不動産会社・税理士）と事前相談
購入後の運営・確定申告・保険設計まで含めて計画するのが理想です。

「借りる家を、所有する家へ」

アパートは「借りて住むもの」という固定観念がありますが、一棟単位で見れば買って自分のものにできる資産です。

もちろんローン・頭金・リスクはありますが、気に入った住まいを長く維持しながら、同時に不動産投資として将来の資産を築くことができます。

住まいは「消費」ではなく「投資」にもなり得る。もし今のアパートが本当に気に入っているなら、“住むオーナー”という選択肢を考えてみてもいいかもしれません。