城北・城東エリアで通勤30分以内、まだ割安な地域を発掘！

練馬・板橋・荒川・足立など、地価が抑えられつつ利便性が高い狙い目地域を紹介します。

まとめ

• 東京23区の中古マンション相場は高騰していますが、城北・城東エリア（練馬・板橋・荒川・足立）には、地価が抑えられながらも都心アクセスが良く、生活利便性が高い“穴場地域”が残っています。
  
• 練馬は副都心線直通で静かな住宅地、板橋は再開発が進む実力派、荒川は下町情緒と都心性の両立、足立は再整備で資産価値上昇の余地あり。
  
• 共通点は「通勤30分以内で暮らせる都心隣接地」。
  
• 再開発とインフラ整備が進む今、コストパフォーマンスの高い中古マンションを探すなら、この4区が最有力候補です。
  

東京の中古マンション市場は“二極化”が進行中

東京23区の中古マンション相場は、2020年代以降も上昇傾向が続いています。

都心5区（千代田・港・中央・渋谷・新宿）では、平均価格1億円を超える物件も珍しくない一方、同じ23区内でも、通勤アクセスが良く、生活利便性の高い“割安エリア”が残っています。

特に注目されているのが、城北・城東エリア。「練馬区」「板橋区」「荒川区」「足立区」は、地価が比較的落ち着いているにもかかわらず、都心まで30分以内で通勤可能なアクセスと生活インフラが整っています。

本記事では、これら4区を中心に、2025年現在の中古マンション相場・街の特徴・将来性を詳しく見ていきます。

城北・城東エリアが“穴場”と言われる理由

都心アクセスの良さ

東京メトロ副都心線、東武東上線、日比谷線、千代田線、つくばエクスプレスなどが走り、いずれも大手町・池袋・上野・渋谷へ30分圏内です。

都心の通勤者にとって“無理のない距離”でありながら、住宅価格は港区や渋谷区の半額以下で購入できるケースもあります。

生活コストの安定

地価・固定資産税・管理費・駐車場代が比較的安く、ファミリー層・シニア層・単身層いずれにも暮らしやすい水準。

再開発・交通整備の波が広がっている

城北・城東エリアでは再開発計画が進行中です。たとえば、日暮里・北千住・赤羽・王子などでは駅前の再整備が進み、街全体の価値が底上げされています。

練馬区：副都心線直通で都心アクセスが快適に

相場の目安

2025年現在、練馬区の中古マンション平均価格は約5,500万円前後（坪単価200〜250万円程度）。同条件の新宿区・文京区と比べると約30％割安です。

街の特徴

・東京メトロ副都心線・有楽町線・西武池袋線の3路線が直通
・池袋まで10分、大手町まで30分以内
・緑豊かで教育環境が良く、ファミリー層中心

練馬駅・桜台・小竹向原周辺は再開発が進行中です。また、光が丘団地エリアでは築年数の経った大型物件のリノベ需要が増えています。

将来性

・副都心線延伸（横浜方面直通強化）で資産価値の底上げ
・「光が丘」エリアの再生事業も進行中
→ “都心通勤×静かな住環境”が両立する区として人気上昇中

板橋区：価格と利便性のバランスが良い

相場の目安

中古マンション平均価格は約5,000万円前後（坪単価180〜230万円）。都心5区と比べると約半値で、城北屈指のコスパを誇ります。

交通アクセス

・JR埼京線で池袋まで1駅（約5分）
・都営三田線で大手町まで直通
・東武東上線も利用可能でアクセス多彩

街の特徴

板橋駅周辺は再開発が進み、商業施設・タワーマンションも増加。「大山」駅のハッピーロード商店街は地元密着型の人気エリアです。

築20〜30年のマンションをリノベして住む層が増加中。
“実需＋リノベ”の両面で注目度が高いエリアです。

将来性

・「板橋駅西口再開発」事業で新たな商業・住宅複合エリア誕生
・池袋エリアの再開発波及により地価上昇の余地あり

荒川区：下町情緒と都心アクセスが両立

相場の目安

中古マンション平均価格は約5,800万円前後（坪単価230万円前後）。都心寄りながら台東区より約1〜2割安く、コストパフォーマンスに優れます。

交通アクセス

・JR山手線・常磐線・京成本線が交差
・日暮里・西日暮里から大手町まで約20分

街の特徴

日暮里・西日暮里エリアは都心近接型の“下町高台”として人気です。谷中銀座などの商店街も活気があり、生活と情緒の両立が魅力です。

南千住エリアでは再開発によりタワーマンションが増え、旧来の下町から都市型居住地へと変化しています。

将来性

・日暮里舎人ライナー延伸構想によりアクセス向上の見込み
・台東区や文京区に隣接し、“相対的に割安な都心近接地”として注目されています。

足立区：再評価が進む“コスパ最強エリア”

相場の目安

中古マンション平均価格は約4,200万円前後（坪単価150〜180万円）。23区内で最も価格が安定しており、若年層の“最初の持ち家”として人気です。

交通アクセス

・日比谷線直通の東武スカイツリーライン
・つくばエクスプレスで秋葉原まで最短13分
・千代田線で表参道・赤坂・霞が関へ直通

街の特徴

北千住は大学誘致と再開発で人気急上昇中。商業施設・飲食店が充実し、「都心に一番近いローカルタウン」として注目。

かつては陸の孤島と呼ばれていた北綾瀬も駅前整備が進み、築浅中古の流通も活発です。

将来性

・東京メトロ延伸・つくばエクスプレス強化で交通利便性UP
・低価格帯で投資需要も拡大中
→ 「価格上昇余地＋実需層拡大」で中期的に期待できる地域。

“穴場エリア”を見極める3つのポイント

「再開発の動き」があるか

街の再整備や駅前開発は、将来の地価上昇につながります。
例：北千住・板橋・赤羽・日暮里など。

「都心への直通路線」があるか

1回の乗り換えで大手町・東京・新宿にアクセスできるかは、中古マンションの資産価値を大きく左右します。

「管理状態」が良いか

築年が古くても、修繕計画や管理組合がしっかりしているマンションは、資産価値が落ちにくい傾向があります。

東京にもまだ“手の届くエリア”はある

都心部の価格高騰が続く中でも、練馬・板橋・荒川・足立のような城北・城東エリアには、まだ「暮らしやすく、将来性もある中古マンション市場」が残っています。

・通勤30分以内
・生活コストが安定
・再開発で将来的に価値上昇の余地

“都心の利便性を享受しながら、家計にも優しいエリア”――
それが、今まさに再評価されている東京の“穴場”です。

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