価格が上がり続けるエリアと、今が“買い時”のエリアを徹底分析

都心5区・城南・城西・城北・城東のエリア別相場を比較し、将来値上がりが見込める地域を解説します。

まとめ

• 2025年の統計では、東京23区の中古マンション価格が平均約4,659万円に達し、前年同月比＋30％超という高騰を記録しました。
  
• 特に都心5区は㎡単価約240万円と突出していますが、城北・城東・城南では比較的価格が抑えられており、上昇余地が残されています。
  
• 都心部では資産性重視、その他エリアでは実住＋将来性という視点で購入タイミングを判断すべきです。
  
• 「価格が下がるかも」という期待よりも、「上がり続ける可能性」を念頭に早めの検討が賢明でしょう。
  

東京23区中古マンションは今、過去最高水準

最新データによると、2025年6月時点で首都圏の中古マンション１戸あたり平均価格は約4,659万円。東京23区では前年同月比で＋32.5％と、調査開始以来の最高上昇率を記録しています。

また㎡単価で見ても、23区では200万円超えのエリアが出ており、価格上昇に拍車がかかっています。

こうした状況から、「東京23区の中古マンション市場は底堅く、資産としての評価が強い」ことが伺えます。

エリア別の傾向分析

都心3区（千代田区・中央区・港区＋α）

-㎡単価が約240万円／㎡と群を抜いた水準です。

-前年比では＋30％を超える上昇。こちらも都内で最も顕著です。

-理由：土地供給の枯渇、富裕層・海外投資家の買いが継続です。

結論： すでに価格は非常に高く、「買い時」を過ぎつつある可能性あり。資産性重視なら検討しても良いですが、価格帯は手が届きにくい状況です。

城南エリア（品川区・大田区・目黒区・世田谷区）

-㎡単価約108万円／㎡（2025年5月時点）と23区平均より低めです。

-前年比ではむしろ▲1.5％というデータもあります。

結論： 価格がほぼ横ばい傾向。交通・住環境ともに良好なため、「買い時」と言える可能性もあります。

城西エリア（新宿区・渋谷区・杉並区・中野区・練馬区）

-㎡単価約158万円／㎡、前年比＋15.7％と上昇中です。

-若年層・ファミリー・再開発が活発なため需要が強いです。

結論： 上昇が続いており、資産性・実住性を兼ね備えた注目エリアといえます。

城北エリア（文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区）

-㎡単価約97.3万円／㎡、前年比＋3.1％と緩やかな上昇です。

-価格が比較的抑えられており、「東京暮らし」の入口として選びやすいエリアです。

結論： 価格の上昇余地あり。「買い時」として検討価値高。

城東エリア(江東区・墨田区・足立区・葛飾区・荒川区・江戸川区)

-㎡単価約94.97万円／㎡、前年比＋11.5％です。

-再開発が進むエリアが含まれ、伸びしろがあります。

結論： 価格が抑えめながら上昇基調。実需＋資産性を考慮すれば狙い目。

上がり続けるエリア vs 今が買い時のエリア

• 上がり続けるエリア： 都心5区、城西エリア
  　→ 供給希少・富裕層需要あり。資産としての価値が強いです。
  
• 今が買い時のエリア： 城北、城東、場合によっては城南
  　→ 価格抑制・上昇余地あり。実住用途＋将来の伸びを狙える可能性があります。

購入検討時に確認が必要な事項

1. 駅徒歩時間・交通利便性
2. 再開発・大型プロジェクトの有無
3. ㎡単価の過熱度（妙に高ければ割高リスク）
4. 修繕積立金・管理費の水準
5. 将来売却を考えるなら「管理状態・築年数・ブランド」も併せて確認

東京23区中古マンションは「待ち」にくい時期に

中古マンション相場は明確に上昇トレンドです。

都心5区では高値水準に達しつつあり、他エリアではまだ選択肢があります。価格だけでなく将来性・管理状態を含めた総合判断が重要です。

購入を検討しているなら、「待っても下がる保証はない」ことを前提に、エリアと物件を慎重に選びましょう。

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