購入時に必要な費用の違い

中古マンションと新築マンションは同じマンションでも購入に必要な費用項目が少し異なります。当然、新築マンションの方が割高だろうと思いきや、意外とそうではない事もあります。

特に都心のマンションに関しては新築の抽選が殺到するようなマンションの方が割安なケースがあります。例えば、近隣の古くからある立地の良い中古マンションをリノベーションするよりも割安なケース等です。

しっかりとこの点を理解しておいて、自分にあった物件を選べるようにしましょう。

まとめ

• 新築マンションは、仲介手数料が不要で設備や保証が充実しており、入居後の修繕リスクも少ない点が魅力です。
  
• ただし物件価格が高く、購入直後に資産価値が下がりやすいほか、固定資産税の負担も大きい傾向があります。
  
• 一方で中古マンションは価格が抑えられ、同予算でも立地や広さを重視できる利点があります。
  
• ただし、中古マンションは仲介手数料や登記費用、リフォーム費用がかかりやすく、総費用では新築との差が小さい場合もあります。
  
• 最終的には「購入後の維持費や将来の修繕コストを含めた総支出」で比較するのが賢明です。

購入価格だけで判断すると損をする

マンション購入を検討するとき、多くの人がまず比較するのが「価格」です。しかし実際に支払うのは物件価格だけではなく、諸費用を含めた総額です。

新築と中古では、
・仲介手数料の有無
・登記費用や税金の違い
・リフォーム・修繕費用の発生タイミング
などが大きく異なります。

つまり「物件価格が安い＝トータルで安い」とは限りません。本記事では、中古マンションと新築マンションの費用構造を比較し、どちらが実際に“得”なのかを明らかにします。

購入にかかる主な費用項目

マンション購入にかかる主な費用は、以下の6項目です。

物件価格の違い：新築は購入時がピーク？

新築マンションの価格

東京都の新築マンション平均価格は2025年時点では1億円を超えてきていると言われます。ここ10年間で約1.5倍に上昇しており、特に都心部では高騰が続いています。

新築の価格には、
・最新の設備仕様
・広告宣伝費・販売手数料
・モデルルーム運営費
などが上乗せされています。

そのため、購入直後に価格が1〜2割下がるケースも珍しくありません。ですが、この高騰相場においては必ずしも下がるとは言えず、上がり続けている物件もあります。

失われた30年と言われてバブル崩壊後の不動産相場とは異なる動きがあり、インフレ傾向が続く限りは「新築で買った時が一番安かった」と言われるマンションが多数出てくる可能性もあります。

中古マンションの価格

中古は築年数・立地・管理状態により価格差が大きいですが、同じエリアで比較すると新築の7〜8割程度が目安です。

ただし築20年以上でも、駅近・大規模マンション・ブランド物件は値下がりが緩やかで、資産価値の安定性が魅力です。

仲介手数料：中古特有の手数料に注意

新築マンションの場合

販売主（デベロッパー）から直接購入するため、仲介手数料は不要。営業担当は「売主側の販売代理」であり、手数料は価格に含まれています。

中古マンションの場合

不動産会社が仲介するため、仲介手数料が発生します。

【仲介手数料の計算式】
物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例：3,000万円の中古マンション → 約105万円

この費用は現金で支払う必要があり、購入時に見落としがちな出費の一つです。

登記費用・税金の違い

登記関係の違い

→ 新築は保存登記が必要ですが、
中古では売主からの「移転登記」になるため登録免許税率がやや低い傾向。

不動産取得税

• 新築：固定資産評価額 × 3％（ただし新築住宅には軽減措置あり）
• 中古：同じく3％ですが、築年数や床面積に応じて軽減措置が手厚い。

築20年以内の中古なら、減額されるケースが多いです。

印紙税

• 契約書に貼付する印紙代。
• 新築・中古ともに同率（1,000万円〜5,000万円の取引で1〜3万円程度）。

保険・保証の違い

新築マンション

• 住宅瑕疵担保責任保険（10年間）が義務付けられています。
  　→ 構造・雨漏りなどの重大欠陥を無償修繕。
• 設備メーカー保証（キッチン・給湯器など）も初期から付帯。

→ 購入後10年は大規模な修繕リスクが少ないのが特徴です。

中古マンション

• 瑕疵保険の対象外となることが多く、
  　購入後の修繕費は自己負担になる可能性があります。
  　（ただし、瑕疵担保期間はあり）
  
• 一部の仲介業者は「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる物件もあり、
  　加入すると税金控除やローン減税の対象になります。

リフォーム・修繕費の違い

中古マンションでは、入居前にリフォーム・リノベーションを行うケースが多いです。

一方、新築は原則リフォーム不要ですが、

・オプション追加
・家具・照明・カーテン

などで100万円前後かかるケースもあります。

諸費用の総額比較シミュレーション

同じ価格帯の物件でも、リフォーム費用や仲介手数料の有無により総額で100〜300万円の差が出る可能性があります。

維持費の違いにも注目

新築は築浅のため固定資産税が高く、中古は経年により評価額が下がるため税負担が軽くなります。ただし、中古は将来的な修繕費負担が増える点に注意が必要です。

新築 vs 中古、どちらが“得”か？

結論：
「手間をかけず快適に暮らしたい」なら新築。
「費用を抑えて立地や広さを優先したい」なら中古が向いています。

また、中古はリフォーム次第で新築同様の快適さと資産性を両立できるため、「中古＋リノベーション」という選択肢も近年人気です。

価格よりも「総コスト」で比較することが重要

マンション購入では、価格よりもトータルコスト（初期＋維持＋将来費）で判断すべきです。

• 新築：初期費用は抑えやすいが価格が高く、固定資産税負担も重い。
• 中古：購入時費用は多いが、価格は安く、立地や広さで優位。

最も重要なのは、「10年後・20年後にどれだけ維持コストがかかるか」を見通して判断することです。

購入価格に惑わされず、住宅ローン・税金・修繕費まで含めた“総支出”を比較すること。それが賢いマンション購入の第一歩です。

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