2025.10.31 2025.12.02

年収別マンション購入目安一覧！

tatekatsu

400万・600万・1000万で買える物件の違い

年収別にどれくらいの価格の物件が買えるかは、誰もが一度は考えるテーマです。ですが、物件の価格だけではない要素も多くあるのが不動産の面白いところでもあります。

例えば、年収が400万円の25歳と、年収が1,000万円の50歳では、年収だけを見たら、50歳の方が高い物件が買えるように見えます。

ですが、ローン返済の期間を考えると25歳は50歳の年齢までに25年も時間があります。その分、長期の住宅ローンが組めるわけです。

また、25歳で住宅を購入していれば、それ以降の人生で家賃を支払う事はありません。つまり、50歳までに家賃に消費されるはずだったお金が、自分の家の資産として蓄積されます。

また、どのエリアの物件を買うかも、同じ通勤時間で見ても全て同じ価格帯の物件とは限りません。年収に加えて、複数の要素が物件の決定要素になります。

まとめ

マンション購入価格の目安は年収の5〜7倍で、年収400万円なら約2,500万円、600万円なら約3,500万円、1,000万円なら約6,000万円が目安です。
ただし年齢やローン期間（35年〜50年）によって条件は変わります。若い方が当然返済年数が長期に組めるため有利です。
例えば、東京駅起点で同じ通勤時間でも、地価が2〜3倍違うエリアもあります。エリア選びが資産価値に直結します。
年収が上がるのを待つより、家賃をローン返済に置き換えて早めに資産化する方が長期の資産形成と言う点では有利です。
無理のない返済額（年収の25％以内）と売却しやすい立地を選ぶことが、安定した資産形成のポイントです。

年収だけで“買える物件”を決めていませんか？

「自分の年収でどれくらいのマンションが買えるのか」多くの人がまず気になるのはこの一点でしょう。

しかし実際のところ、購入できる物件価格は「年収」だけでは決まりません。

ローン年数・金利・年齢・家族構成、そして「どこに住むか」によって同じ年収でも“買える家”の条件はまったく違ってきます。

たとえば年収600万円でも、東京23区内であっても、同じ予算で専有面積が1.5倍以上違うこともあります。

本記事では、年収別に「買えるマンションの目安」と「現実的な選択肢」を整理し、住宅購入を“資産形成”と捉える考え方を紹介します。

住宅ローンの借入可能額は「年収×5〜7倍」が目安

住宅ローンの借入額は、一般的に年収の5〜7倍が上限目安です。ただしこれは“借りられる額”であり、“返せる額”ではありません。

年収	無理のない借入額（目安）	返済負担率25％の場合（月々返済）
400万円	約2,000〜2,800万円	約8〜9万円
600万円	約3,000〜4,200万円	約11〜13万円
800万円	約4,000〜5,600万円	約15〜17万円
1,000万円	約5,000〜7,000万円	約18〜22万円

※想定：金利1.0％・35年ローンの場合

注意したいのは、金融機関は「年収比」で審査するため、借入できる金額＝返済できる金額ではないということです。

教育費や老後資金を考慮すると、年収の6倍以内が現実的なラインです。

年齢でも変わる借入期間と総額：50年ローンも登場

住宅ローンの返済期間は従来35年が主流でしたが、近年では「40年・50年ローン」も登場しています。

借入期間	メリット	デメリット
35年ローン	金利が低く定番	月返済がやや高め
40年ローン	月々の返済額を抑えやすい	総支払額が増える
50年ローン	若年層でも購入可能	返済が老後まで続く

たとえば年収400万円の人でも、50年ローンを利用すれば「月7万円程度で3,000万円借入」も可能になります。

ただし、長期ローンは返済期間中にライフプランが変化しやすいため、繰り上げ返済や売却を前提にした柔軟な計画が重要です。

年収別「購入できるマンション価格と立地目安」

東京駅を起点とした通勤時間を基準にすると、同じ年収でも「エリア」によって購入できる物件は大きく変わります。

■ 年収400万円の場合：郊外・中古・コンパクトタイプが中心

借入目安：約2,500万円
新築：埼玉県南部・千葉西部・神奈川県北部の郊外駅（通勤1時間圏）
中古：東京23区内でも築20年以上・1LDK〜2DK（30〜45㎡）なら購入可能

ポイント
・駅徒歩10分以内よりも「通勤快速停車駅」など利便性重視の郊外が現実的。
・ローン負担を軽くしつつ、将来のリフォームや売却も視野に入れる。

■ 年収600万円の場合：新築郊外 or 中古都心エリアも選択肢

借入目安：約3,500〜4,000万円
新築：武蔵小杉、北千住、調布、船橋、浦和など（通勤40〜50分圏）
中古：山手線内側でも地域を絞れば40〜50㎡台の物件が視野に入る

ポイント
・共働き世帯なら合算年収で5,000万円超の借入も可能。
・将来の資産価値を考えるなら「駅近×築浅×管理状態良好」が理想。

■ 年収1,000万円の場合：立地と将来性を兼ねた選択が可能

借入目安：約6,000〜7,000万円
新築：都心5区（千代田・港・中央・新宿・渋谷）で50〜70㎡でも2025年時点では難しい。2億円前後の物件も増えている。新築の場合は郊外が中心になる。
中古：中古マンションであれば山手線内でもエリアを絞れば複数該当する物件はある。1億円を超える物件も中古では増えているため、手元資金はある程度必要となる。

ポイント
・購入エリアを慎重に選べば「資産価値の高い物件＝投資兼自宅」が実現。
・ただし管理費・修繕積立金が月3〜5万円になるため、支出バランスに注意。

同じ通勤時間でも「地価差」は2〜3倍以上

東京駅からの通勤時間を基準にすると、30分圏と60分圏では土地単価が約2〜3倍違います。

通勤時間	主なエリア	坪単価目安	備考
約30分圏内	品川・錦糸町・練馬・中野など	約350〜500万円	都心アクセス良好
約60分圏内	立川・柏・大宮・川崎など	約100〜200万円	ファミリー層に人気
約90分圏内	千葉・小田原・高崎など	約50〜100万円	広さ重視層に好まれる

同じ3,500万円の予算でも、中央区では40㎡・ワンルーム、大宮では80㎡・3LDKが購入可能。

つまり「どこに住むか」は、広さ・築年数・生活水準に直結します。

年収を上げるより「家賃を資産に変える」選択を

多くの人が「もっと年収が上がってから買おう」と考えがちですが、住宅ローンの審査では年齢も重要な要素です。

年収が上がるまで待っているうちに、

年齢が上がり返済期間が短くなる
物件価格が上昇する（特に首都圏では上昇傾向）
家賃として支払った金額が資産にならない

といった機会損失が生まれます。

例えば家賃10万円を10年払い続けると、総額は1,200万円。そのお金をローン返済に充てていれば、「自分の資産」になっていた可能性もあるのです。

つまり、「年収が上がるまで待つ」より、早めに“家賃を資産に変える”選択が経済的です。

無理のない資金計画を立てる3つのコツ

月々の返済額は年収の25％以内に抑える
　→ 生活費や教育費を圧迫しない安全ライン。
頭金は10〜20％を目安に
　→ 金利優遇・返済総額の軽減に効果的。
将来の「売却しやすさ」も考慮する
　→ 駅近・人気学区・管理状態良好な物件は下落しにくい。

マンション購入は“家を買う”というより、“資産を選ぶ”行為です。年収に応じた最適な立地・ローン計画を組むことで、将来のリスクを抑えながら安定的に資産形成ができます。

年収よりも「計画と行動」が資産を生む

年収	無理のない購入価格	おすすめエリア例	備考
400万円	約2,500万円前後	千葉・埼玉・多摩エリアの駅近	郊外×築浅を狙う
600万円	約3,500〜4,000万円	東京郊外・横浜・浦和など	新築or都心中古
1,000万円	約6,000〜7,000万円	都心5区・湾岸・世田谷	高資産価値物件も視野