築20年以上の物件に資産価値が戻る理由

「立地」「構造」「修繕履歴」から見るリノベ向き物件の条件と、成功事例を紹介します。

まとめ

• 新築価格の高騰を背景に、東京23区では築20年以上の中古マンションをリノベーションして再生する動きが活発化しています。
  
• RC・SRC造で管理状態が良く、駅近の物件であれば、内装を刷新するだけで新築並みの快適さと資産価値を取り戻せます。
  
• 成功の鍵は「立地・構造・修繕履歴」の3点。リノベ会社の成熟により、デザイン性とコスト管理の両立も容易になっています。
  
• 築年数よりも中身と管理が重視される今、“古いが良いマンション”を再生することこそ、東京で最も合理的な住まい選びです。

「築古マンション」が再評価されている

新築マンション価格が高騰を続ける中、築20年以上の中古マンションを購入してリノベーションする動きが急速に広がっています。

特に東京23区では、2024年以降も新築供給が減少し、「立地の良い中古＋リノベ」が合理的な選択肢として定着しつつあります。

リノベーションは単なる「内装リフォーム」ではなく、古い建物に新たな価値を与える間取り変更等の大規模な工事を実施します。

リノベーションにより、中古マンションの“資産としての寿命”を延ばす動きが進んでいます。

中古マンション市場が熱を帯びる3つの理由

新築価格の高騰と供給不足

東京23区の新築マンションの平均価格は、すでに1戸あたり1億円前後（2024年首都圏平均）に到達しています。もはや「新築＝高嶺の花」となりました。

一方、中古市場では築20〜30年でも半額以下の価格帯で購入できるケースもあります。つまり、リノベーションを加えても総額6,000万〜7,000万円程度に抑えられます。

「新築より好立地な中古を、自分好みに再生する」という新しい価値観が広がっています。

築古でも“中身が良い”物件が多い

1990年代〜2000年代初頭に建てられたマンションは、構造基準が現行法に近く、RC造・SRC造など耐震性の高い物件が多いのが特徴です。

• 2000年以降の「新耐震基準」対応
• 壁式構造や二重床・二重天井など
• 外壁タイル貼り・鉄筋厚のしっかりした設計

つまり、「古い＝危険・安物」ではなく、構造がしっかりとしたリノベ向きの中古物件が増えているのです。

リノベ業界の成熟とデザインの多様化

リノベーションを専門に扱う会社（リノベるなど）の台頭により、設計・施工・ローン・アフターサービスまでワンストップ対応が一般化しました。

また、インダストリアル・北欧・ホテルライクなどデザインテイストも進化し、「新築より自分らしい住まい」を求める層に人気が広がっています。

築20年以上でも“資産価値が戻る”3つの条件

立地：駅距離と生活圏の利便性が最優先

中古マンションの価値を左右する最大の要素は「立地」です。

• 駅徒歩10分以内（特に5分以内ならリセールに強い）
• 商業・医療・教育施設が揃うエリア
• 再開発・複合施設が進む地域

特に人気が高いのは以下のエリアです。港区・渋谷区・文京区・品川区・世田谷区・中野区など。

古くても駅近×生活利便性の条件を満たす物件は、リノベ後に資産価値が回復しやすい傾向があります。

構造：RC造・SRC造で共用部の劣化が少ない

建物の耐久性は、構造形式と管理状態で大きく変わります。

「古くてもRC・SRC造であれば、骨組みがしっかりしている」→内装を刷新するだけで“新築同様の住み心地”に再生可能です。

修繕履歴：管理体制と積立金の健全さ

見落とされがちなのが「管理状態」と「修繕履歴」。共用部のメンテナンスが適切に行われているかが、物件の寿命と資産価値を左右します。

チェックポイント

• 長期修繕計画があるか
• 修繕積立金が適正か（㎡あたり月200円以上が目安）
• 外壁・配管・エレベーター更新履歴

どれだけ内装をリノベしても、建物全体が劣化していれば資産価値は維持できません。

リノベーションで資産価値を上げる実例

築28年・世田谷区・3LDKマンション

• 購入価格：4,500万円
• リノベ費用：900万円
• 総額：5,400万円
• 築古ながら、二重床構造・管理良好・南向き
  → 内装全面改修＋オープンキッチン化で売却時評価6,300万円

＝資産価値が約900万円アップ

事例②：築30年・文京区・2LDK

• 購入価格：3,800万円
• リノベ費用：700万円
• 総額：4,500万円
  → 駅徒歩4分・管理状態良好
  　既存配管を再利用してコスト削減、北欧風デザインで高評価

＝月額家賃想定よりも15％高く賃貸成約

築25年・港区・タワーマンション

• 購入価格：9,000万円
• リノベ費用：1,200万円
  → 共用部のリニューアル済・エントランスが現代的に改修済
  　→リノベ後の査定額1億2,000万円に上昇

リノベは「デザイン」より「管理と構造」に目を向けるほど成功しやすい。

成功するリノベ物件の見極め方

1. 管理状態を見る
   　エントランスや郵便受けが清潔＝管理組合が機能している。
2. 共用部の修繕履歴を確認
   　外壁・配管・防水・エレベーター更新などを要チェック。
3. 騒音・採光・風通しを体感する
   　現地内見で「暮らしの快適性」を体で確認する。
4. 耐震診断報告書を取得
   　1981年以降の新耐震基準対応物件なら安心度が高い。
5. 周辺再開発エリアを狙う
   　数年後の地価上昇が期待できる。

中古リノベは「都心回帰」の現実的選択肢

東京23区の土地価格は下がる気配がなく、今後も新築は高値安定が続くと見られています。

一方、中古市場は築年数の古い物件が多く出回り、リノベを前提とした購入者が増加中。

国土交通省の調査によれば、リノベーション済み物件の平均価格上昇率は年3〜5％と堅調で、
特に港区・渋谷区・中央区では中古＋リノベの資産評価が新築を上回る事例も増えています。

これからの時代、「古さ」はマイナスではなく“伸びしろ”です。築古マンションこそ、立地と構造を見極めれば再び輝きます。

築年数よりも“中身と管理”が価値を決める時代へ

東京23区の中古マンション市場では、「築年数＝価値」ではなく「管理・立地・リノベの完成度」が価値を決める時代に入りました。

・築20年以上でもRC構造・管理良好ならリノベで再生可能
・駅近・人気エリアなら再販価値も高い
・リノベ費用を投資と考えれば、長期的に資産性が向上

“古いけれど良い物件”を見極め、リノベで再生する。それが、今の東京で最も賢いマンション購入術です。

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