2025.11.03 2025.12.02

資産価値を落とさないマンションの選び方　将来売れる物件の特徴とは？

tatekatsu

立地・規模・ブランド・再開発の有無など、値下がりしにくい条件を解説。

バブル崩壊以降は不動産価格は上がらないのが当たり前で、「さがるもの」と誰もが思っていました。ですが、2020年以降はその価値観が大きく変わってきており、値上がりする物件も都心を中心に多く見られています。

そうなると、「価値が下がりづらい物件」を購入したいと考える人も増えるのではないでしょうか？価値が下がりづらい＝値下がりしづらい物件の条件を解説します。

まとめ

東京23区で資産価値を落とさないマンションを選ぶには、駅徒歩5分以内・複数路線利用・再開発エリアといった立地条件が最重要です。
さらに100戸以上の大規模物件で、ブランドデベロッパーによる管理体制が整っているマンションは価格の下落が緩やか。
修繕積立金が安定し、生活利便施設が充実したエリアは再販需要も高く、将来売りやすい資産になります。
再開発が進む品川・豊洲・文京・中央などは特に注目。立地・管理・将来性の3要素を満たした物件が、長期的に資産価値を維持できる理想の選択です。

マンションは「買う時よりも、売る時」が大事

マンション購入は「住まい」であると同時に「資産」です。東京23区内では土地が限られているため、マンションの多くが再販市場でも取引されます。

しかし、築10年で2割以上値下がりする物件もあれば、築20年でも購入時とほぼ同額で売れる物件もあります。

その差を決めるのは「立地」「規模」「ブランド」「管理」「再開発」。つまり、購入時点で“売れる条件”を持ったマンションを選ぶことが、資産を守る最大のポイントです。

「駅近＋複数路線＋生活利便性」は重要な要素のひとつ

駅徒歩5分以内は資産価値の基本

東京都心の中古市場では、駅徒歩5分以内の物件は値下がりしにくい傾向があります。築10年経過時の価格維持率は以下のようなモデルもあります。

駅距離	価格維持率（新築10年後）
徒歩5分以内	約90％
徒歩10分以内	約80％
徒歩15分以上	約70％

徒歩5分以内は再販需要が常に高く、共働き世帯や単身者にも人気が継続します。

複数路線利用できる駅は強い

乗り換えなしで主要ビジネスエリア（大手町・新宿・渋谷など）に行ける駅、もしくは2路線以上が交わる駅は将来的にも需要が安定します。

例：

飯田橋（有楽町線・東西線・南北線・大江戸線）
中野（中央線・東西線）
北千住（日比谷線・千代田線・つくばエクスプレス）

1路線しかない郊外駅よりも、「都心アクセス＋再開発」が進む複合駅が狙い目です。

生活利便施設が徒歩圏にある

スーパー・病院・保育園・公園が揃うエリアは生活満足度が高く、住み替え需要（ファミリー層）も多いため再販性が高いです。

「通勤＋生活のしやすさ」が揃う立地は、価格の下支え要因になります。

東京23区でも「資産が落ちにくい区」はここ

地価や人口動向から見て、資産価値が落ちにくいエリアは以下の5区です。

区名	特徴
中央区	勝どき・月島など再開発エリアが多く、資産価値が安定。
港区	ブランド力・希少性が高く、値崩れしにくい。
文京区	教育環境と治安の良さからファミリー需要が安定。
品川区	品川駅再開発・リニア効果で今後の上昇期待あり。
江東区	豊洲・東雲・有明など湾岸再開発で人気継続。

当然ですが、ここに出てこない、千代田区、渋谷区、新宿区等もエリアによっては価格が下がりづらいエリアが多数あります。

一方、人口減少が始まった一部の郊外区（足立・葛飾・練馬など）では、物件選びを誤ると資産下落が早い傾向もあります。

大規模マンションほど強い

100戸以上の「大規模マンション」は価値が維持されやすい

大規模マンションは管理コストを分散できるため、修繕積立金が安定しやすく、将来的な管理不全リスクが低いです。

また、プール・ゲストルーム・コンシェルジュなどの共用施設が充実しており、中古でも人気が継続しやすい傾向があります。

現代において大規模マンションの最たる例がタワーマンションです。

小規模マンションの注意点

30戸以下の小規模マンションは、

・修繕積立金が高騰しやすい
・売却時に買い手が限られる
・共用部の管理負担が重くなる

といった課題があります。

少人数運営の管理組合は意思決定が遅れがち。
将来的に資産価値を守るには、運営力のある管理組合が不可欠です。

デベロッパー（ブランド）の信頼性

同じエリアでも、デベロッパーのブランド力によって再販価格が大きく変わります。

デベロッパー	ブランド例	特徴例
三井不動産	パークシティ・パークホームズ	管理・修繕体制が強固
住友不動産	シティタワーシリーズ	駅近高層物件に強み
野村不動産	プラウドシリーズ	ファミリー層人気・高リセール
東京建物	ブリリアシリーズ	デザインと立地バランス
三菱地所	ザ・パークハウス	品質・アフターケア充実

ブランド物件は価格がやや高くても、売却時の値下がり幅が小さいのが特徴です。

再開発エリア・インフラ計画は“将来価値”が上がる

再開発が進むエリアは上昇余地がある

街の成長は資産価値の成長。新駅や再開発のある地域は、将来的に地価上昇が期待できます。

注目エリア例（2025年前後〜2030年）

品川駅周辺（リニア中央新幹線開業予定）
豊洲〜有明（臨海副都心再整備）
赤羽（駅前再開発計画）
築地（築地市場跡の再開発）

再開発エリアのマンションは新築・中古ともに価格が高めですが、将来の資産価値維持には最も有利です。

鉄道延伸・新路線も資産価値を押し上げる

東京メトロ有楽町線延伸（豊洲〜住吉）
日比谷線延伸構想（北千住〜野田）
都営大江戸線延伸（光が丘〜大泉学園）

交通利便性の変化は、中古市場にも波及します。数年先を見越して「開発計画を読む」ことが重要です。

管理状態：見えない部分が資産価値を決める

修繕積立金が安定しているか

修繕積立金の滞納や不足があるマンションは再販価格が1割以上低くなる傾向。購入前に「長期修繕計画書」の有無を必ず確認しましょう。

管理会社の質

ブランドデベロッパー傘下の管理会社（例：三井・野村・東急など）は、管理体制が強く、トラブルが少ない傾向にあります。また、専業の日本ハウズイング等の大手管理会社も管理業務に備えた体制が整っており安心です。

管理が行き届いたマンションは“資産の安全性”が高く、買い手からの評価も高いです。

間取り・専有面積もリセールに影響

売りやすい間取り

リビング15帖以上＋居室3部屋（3LDK）
バルコニー10㎡以上
二面採光・角部屋

売れにくい間取り

1R・1K（供給過多）
ワイドスパンが取れない狭小リビング
北向き・採光不足

特に70㎡前後の3LDKは中古市場で最も流通しやすく、家族構成を問わない標準間取りとして価値が安定しています。

資産価値を保つマンション選びのチェックリスト

視点	チェック項目	理想の条件
立地	駅徒歩5分以内・複数路線	都心直通アクセス
エリア	再開発・人口増加地域	品川・江東・文京など
規模	100戸以上	修繕積立安定
ブランド	大手デベロッパー	管理体制に信頼
管理	長期修繕計画・滞納なし	管理会社評価◎
間取り	3LDK・70㎡前後	二面採光・角部屋
将来性	鉄道延伸・再開発予定	地価上昇が見込める