―購入価格・諸費用・将来の資産価値を比較し、どちらが得かを分析

マンションを購入する際に新築にすべきか、中古にすべきか？最初に悩むその疑問を解決するためのヒントを御紹介します。

まとめ

• マンション購入では、新築と中古で価格・諸費用・資産価値が大きく異なります。
  
• 新築は設備や保証が充実し快適な一方、購入直後に10〜20％値下がりしやすく、価格も上昇傾向です。
  
• 中古は仲介手数料やリフォーム費用がかかりますが、価格が安定しており立地を優先できるのが魅力。
  
• 築10年以内の中古はコストと資産性のバランスが良く、低金利ローンとの相性も抜群です。結論として、「長期居住なら新築」「資産形成や再販性重視なら中古」。
  
• ライフステージと将来計画に合った選択こそがベストタイミングです。
  

同じ「マンション購入」でも結果は大きく違う

マンション購入を検討する際、誰もが一度は悩む「新築か中古か」。どちらもメリットとデメリットがあり、単純に「新しい方が良い」「安い方が得」とは言い切れません。

実際には、

・購入コスト（価格・諸費用）
・購入後の維持費やリフォーム費
・将来の資産価値・売却価格

を総合的に見て判断する必要があります。

この記事では、最新の市場動向を踏まえ、「どちらを、いつ買うのが最も得か？」という観点から解説します。

新築は高止まり、中古は価格差が拡大中

新築マンションの価格は過去最高水準

2024年の首都圏新築マンションの平均価格は約8,100万円。10年前（2014年）の約4,500万円から約1.5倍に上昇しています。

主な要因は以下の通りです。

• 建築資材・人件費の高騰
• 土地仕入れ競争の激化
• 再開発エリアの増加

つまり、今の新築は「ブランド価値と立地プレミアムを含んだ価格」になっています。

中古マンションは築年数と立地で価格差が拡大

中古市場も値上がりしていますが、築年数・エリアによる価格差が明確です。

中古は「立地＋管理状態＋築年数」で価値が決まるため、築20年前後でしっかり管理されている物件はコストと資産のバランスが最も良いといえます。

諸費用・維持費の比較：中古はリフォーム次第

→ 初期費用は中古の方はリフォーム費用により大きく変わります。新築は初期費用は低いですが、中古同様に徐々に修繕費用等は値上がりしていきます。

資産価値：新築は下がりやすく、中古は安定しやすい

マンションの資産価値は「築年数」と「立地」でほぼ決まります。

新築マンションの資産推移

一般的に、新築は購入直後に10〜20％値下がりする傾向があります。理由は、モデルルーム運営費や販売経費などの「初期プレミアム」が価格に含まれているためと言われます。

ですが、東京都心部を中心に2020年以降は新築物件は中古化して以降も価格が上がり続ける傾向にあります。

【かつての例】
購入時8,000万円 → 入居後1年で約6,000万円前後に下落

【現在の例】
購入時1億円 → 入居後1年で約1.5億円前後に上昇

ただし、
・都心駅近（徒歩5分以内）
・再開発エリア（例：豊洲・品川・武蔵小杉）
・大規模ブランド物件（例：プラウド・パークホームズ）
などは、下落幅が小さく再上昇もあり得る立地です。

中古マンションの資産推移

築10〜20年を経過した中古は、すでに「価格が安定」している段階にあり、よほど老朽化や管理不良がない限り、急落しにくい傾向にあります。

また、駅近・人気学区・管理優良マンションは築30年以上でも、価格がほとんど下がらない事例も多く、リスクの少ない資産といえます。

住宅ローンと税制優遇の違い

新築・中古ともに住宅ローン減税（住宅ローン控除）の対象ですが、条件に差があります。

中古は耐震基準や築年数により控除対象外になる場合もあるため、購入前に「耐震適合証明書」の有無を必ず確認しましょう。

築年数が古い団地等でも管理会社が入ってしっかり管理している場合には耐震適合が取れるケースも多くあります。

ライフステージ別の選び方

20代〜30代前半：中古＋リノベーション

• 価格を抑えつつ立地重視で選べる
• 自分の好みに合わせた間取り変更が可能
• 将来的に買い替えしやすい

→ 資産形成を目的にするなら、中古の方が柔軟。

30代後半〜40代：新築 or 築浅中古

• 共働き・子育て世帯は設備・安全性・管理重視
• 将来の維持費が読みやすく、手間が少ない
• 長期ローンの金利が安定している

→ 長く住む予定なら新築、売却視点なら築浅中古が現実的。

50代以降：立地重視の中古・リノベーション済み

• 通勤より生活利便性を優先
• 修繕リスクが少ない「管理優良物件」を選ぶ
• 将来の売却・相続まで考慮

→ 新築より中古の“完成された街”の方が安心です。

タイミングの見極め：価格動向と金利のバランス

住宅購入の「ベストタイミング」は、物件価格と金利が同時に低い時期です。

• 2025年現在、金利は依然として低水準（変動型で0.4〜0.7％）
• ただし建築費・地価の上昇で、新築価格はさらに上がる可能性あり

→ 価格上昇リスクを避けたいなら、「築10年以内の中古＋低金利ローン」で早めの購入が有利です。

新築も中古も“自分の目的”で選ぶ

「快適さ」を取るなら新築、「資産性と柔軟性」を取るなら中古。どちらを選ぶにしても、“今の収入と将来の売却リスク”を同時に見据えることが、後悔しない購入の鍵です。

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