2025.10.28 2025.12.02

築年数でここまで違う！マンション設備の進化

tatekatsu

給湯器・配管・オートロックなど耐用年数と更新費用

マンションの設備とは専有部内の設備である給湯器やユニットバスやキッチンの進化も目覚ましい物がありますが、共有部である宅配ポスト、オートロック、インターネット回線等の進化も目覚ましい物があります。

共有部の代表的な例は共有部配管です。腐食が進むと漏水を発生する事があるため、継続的なメンテナンスが欠かせません。

こういったメンテナンスが必要な設備と、生活様式が変わっていくにつれ必要となる宅配ポストのような新しい設備とを共存させながら更新していく必要があります。

古い設備のメンテナンス、新しい設備の導入、どちらが抜けてもマンションとしての機能が落ちてしまいます。

まとめ

マンションは築年数が経つほど設備の劣化が進み、快適性や資産価値に影響します。
給湯器は10〜15年、配管は25〜40年、オートロックや防犯カメラは15〜20年で更新が必要。古いまま放置すると故障や漏水、防犯性の低下を招きます。
省エネ給湯器やIoTオートロックなど最新設備への交換は、光熱費削減や防犯性向上にもつながります。
設備は“コスト”ではなく“資産維持の投資”と考え、築年数に応じた計画的な更新を行うことがマンションの長寿命化に不可欠です。

マンションの価値は「設備の進化」にあり

マンションの築年数による違いは、外観や間取りだけではありません。実は最も進化しているのは“設備”です。

給湯器や配管、オートロック、防犯カメラ、インターネット環境など、日常生活の快適さを支える部分は、この30年間で大きく変わりました。

特に築20年以上の中古マンションを購入・所有する場合は、「どの設備が寿命を迎えているか」「更新費用はいくらか」を把握しておくことが、資産価値と安心を維持する鍵になります。

築年数ごとの設備の特徴と傾向

築年数	設備の傾向	注意点
新築〜築10年	最新設備・省エネ・IoT対応	まだ更新不要。保証期間・メンテ契約を確認。
築10〜20年	給湯器・配管・エレベーターなど更新時期	長期修繕計画と積立金バランスに注目。
築20〜30年	防犯・通信設備が旧式化	オートロック・配管・照明設備更新が必要。
築30年以上	設備寿命超過が多数	一斉改修・専有部はリノベーション前提で検討。

2000年以降に建てられたマンションは、省エネ性・安全性が格段に進化しており、築古マンションとの差は「構造より設備の差」に現れます。

給湯器の進化と寿命・交換費用

■給湯器の寿命

専有部の中で特に経年劣化により生活に支障をきたすのが給湯器です。給湯器が故障するとお湯が出ません。したがって、お風呂にも入れず生活に大幅に支障をきたします。

この給湯器に関しては専有部の所有物としているケースがほとんどです。つまり、故障した場合は各世帯で負担をして修理をする必要があるわけです。

一般的に寿命は10〜15年とされます。10年以上経つと内部の基板や熱交換器が劣化し、

・お湯がぬるい
・異音がする
・エラー表示が頻発

などの症状が現れます。故障らしきエラーが出たら早めにメーカーに相談をして、修理で治らない場合は交換をしましょう。

■交換費用の目安

タイプ	費用（工事込み）	寿命
従来型給湯器	約12〜18万円	約10〜15年
追い焚き機能付き	約18〜25万円	約10〜15年
エコジョーズ（省エネ型）	約20〜30万円	約10〜15年

■給湯器の進化

最近の給湯器は「エコジョーズ」や「エコキュート」のように、排熱を再利用してガス使用量を15％以上削減できるタイプが主流です。

Wi-Fiリモコン連携で、外出先からの操作も可能な機種や、センサーが付いており入浴中に動きの無い人にアラームを出す機能が付いた給湯器もあります。

築20年以上のマンションでは、古い給湯器を省エネ型に交換するだけで光熱費が年間1〜2万円節約できるケースもあります。

配管設備の寿命と更新の重要性

■給排水管の寿命

配管は見えない部分ですが、マンションの“血管”のような存在です。

配管材質	寿命目安	備考
鉄管（鋼管）	約20〜25年	錆・腐食が進行しやすい（築古に多い）
銅管	約30年	腐食に強いが継ぎ手部分が弱点
塩ビ管（VP・HIVP）	約30〜40年	軽量・耐食性高い
架橋ポリエチレン管	約40〜50年	現行主流。腐食しにくくメンテが容易

築30年前後のマンションで鉄管が使われている場合、内部に錆が発生して赤水や水圧低下を起こすリスクがあります。

■更新費用の目安

・専有部の給水・給湯管交換：20〜40万円程度
・共用部の縦管交換（全体改修）：数百万円〜数千万円（棟全体）

配管は共用部にまたがるため、管理組合の修繕計画が重要です。更新を怠ると漏水トラブルで壁紙・床の修繕費が発生することもあります。

専有部の配管工事は一部の壁や天井を解体して工事を行う必要があるため、修復の手間もかかります。住人の協力が必要な工事となります。

オートロック・防犯設備の進化

■築年数で分かる違い

1990年代までは「鍵＋インターホン」が一般的でしたが、2000年代以降は「カメラ付きオートロック」が主流に。

さらに近年では、

スマホ連携・顔認証・非接触IC
エレベーター連動（認証後に自動で階数制御）
宅配ボックス連携

など、IoT化されたセキュリティシステムに進化しています。

■交換・更新費用の目安

設備	更新費用	寿命・更新時期
オートロック制御盤	約50〜100万円（共用部）	約15〜20年
カメラ付きインターホン	約5〜10万円（各戸）	約10〜15年
防犯カメラ	約10〜30万円／台	約10年（レンズ劣化）

築20年以上のマンションでは、録画機能のないモニターやアナログカメラのままのケースも多く、最新機器に更新することで防犯性・居住者満足度が大幅に向上します。

通信・インターネット環境の進化

2000年以前に建てられたマンションでは、電話線によるADSL回線が主流でした。現在は光回線（光配線方式）やLAN方式が標準装備され、在宅ワークやスマート家電に対応しています。

古い物件では「VDSL方式（電話線利用）」が多く、通信速度が100Mbps程度に制限されることもあります。

光配線への変更工事はNTT側が行う工事もありますが、各世帯の電話モジュラージャックに配管を通すためのカラ配管の工事が必要となり、1戸あたり約10〜15万円が目安となります。

共有部設備の進化 ― エレベーター・照明・防災設備

■エレベーター

寿命：約25〜30年
リニューアル費用：1基あたり約1,000〜2,000万円（全交換）

近年は地震管制運転・停電時自動着床・省エネ運転など機能が強化。古いタイプでは地震後に「閉じ込め」や「長期停止」リスクが高いため、安全性を考慮した更新が必要です。

■共用照明

寿命：蛍光灯約5年／LED 約15年
更新費用：LED化で消費電力50％削減。

■防災設備

非常用放送設備や火災報知器も法定耐用年数があり、20〜25年ごとに改修が必要です。

設備更新のポイント ― “タイミング”が価値を左右する

設備は同時期に寿命を迎えるため、「壊れてから交換」より「計画的な更新」が重要です。

設備	寿命	推奨更新タイミング
給湯器	10〜15年	不調時／点検時に計画交換
配管	25〜40年	大規模修繕に合わせて更新
オートロック	15〜20年	制御盤更新と同時に
防犯カメラ	約10年	録画・赤外線機能向上を機に
エレベーター	25〜30年	リニューアル周期に準ずる